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　東涌商業(yè)地估值近37.8億

　東涌第57區(qū)商業(yè)地(東涌市地段第45號)將於16日截標(biāo)，華坊諮詢調(diào)低對是次地皮的估值兩成，估計(jì)可售31.5億至37.8億元，樓面呎價(jià)2500至3000元。

　地盤位於東涌東填海區(qū)，迎東邨對面，亦鄰近擬建的東涌東鐵路站。該商業(yè)地地盤約13.3萬平方呎，最高可建樓面約126.1萬平方呎，當(dāng)中約91%樓面只可作寫字樓用途，餘下作非工業(yè)(不包括住宅、辦公室、酒店、倉庫及加油站)用途，並須於2026年底前完工。

　東涌擴(kuò)展計(jì)劃分東西兩面

　東涌新市鎮(zhèn)擴(kuò)展計(jì)劃包含現(xiàn)時(shí)東涌市的東面及西面。第57區(qū)商業(yè)地位處東擴(kuò)展區(qū)，東擴(kuò)展區(qū)佔(zhàn)地130公頃，主要由填海而來。東擴(kuò)展區(qū)預(yù)計(jì)可提供超過4萬個(gè)住宅單位，當(dāng)中約63%為資助房屋。是次項(xiàng)目是東擴(kuò)展區(qū)內(nèi)首塊出售的土地，但餘下的填海工程預(yù)計(jì)會於2023年才全部完成。擬建的東涌東鐵路站預(yù)計(jì)於2023年開始動(dòng)工、並且於2029年才完工，可見要等待該區(qū)發(fā)展成熟仍需近十年時(shí)間。

　東涌商業(yè)地16日截標(biāo)

　疫情持續(xù)，市場對寫字樓需求回落，有測量師認(rèn)為，明日（16日）截標(biāo)的東涌第57區(qū)商業(yè)地皮，或存在流標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，最新的估值也較今年初回落了25%。

　萊坊執(zhí)行董事及估價(jià)及諮詢部主管林浩文表示，由於上述商業(yè)地皮附近位置配套並不成熟，以及遠(yuǎn)離東涌市中心，估計(jì)需要約7至10年時(shí)間才可成形。在投資額大及回報(bào)期長的情況下，他估計(jì)，發(fā)展商對這類商業(yè)地皮興趣不大，料只有3至6間中大型發(fā)展商入標(biāo)，更不排除地皮有「流標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)」。

　另外他又指出，同區(qū)未來的商業(yè)競爭較大，如目前區(qū)內(nèi)已有東薈城，機(jī)場北商業(yè)區(qū)則有新世界發(fā)展（0017）興建中的SKYCITY航天城商業(yè)地標(biāo)發(fā)展項(xiàng)目。若上述商業(yè)地皮未來只發(fā)展作純寫字樓或大型酒店，未必享有很大優(yōu)勢。

　美聯(lián)測量師行董事林子彬亦也認(rèn)為，該幅商業(yè)地存在流標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。他解釋，雖然東涌區(qū)商業(yè)地皮供應(yīng)有限，惟該地皮與市中心有一段距離，而且東涌東站要在2029年才啟用，反映該區(qū)發(fā)展未成熟，料入標(biāo)反應(yīng)不會太踴躍。他預(yù)計(jì)，上述地皮每方呎樓面地價(jià)約3,500元。

　資料顯示，明日截標(biāo)的東涌第57區(qū)商業(yè)地皮（圖），地盤面積約132,774方呎，可建樓面面積約1,261,347方呎，市場料每方呎樓面地價(jià)介乎3,000至4,000元，估值約37.8億至50億元。