香港的疫情已經(jīng)持續(xù)大半年，各行各業(yè)皆受到沉重打擊，可謂百業(yè)蕭條，今年上半年香港的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)衰退9%，全年也將衰退9%以上，可以說(shuō)香港經(jīng)濟(jì)已經(jīng)陷入了嚴(yán)重的衰退泥沼。然而，置身香港的朋友都會(huì)發(fā)現(xiàn)，香港的樓市受疫情衝擊較小，雖然前期成交量有明顯的萎縮，但樓價(jià)波動(dòng)有限，樓價(jià)總體穩(wěn)健。雖然年初爆發(fā)了疫情，但樓價(jià)的峰值卻出現(xiàn)在7月份。疫情爆發(fā)以來(lái)，香港的樓價(jià)並沒(méi)有下跌，反而一直在上漲，而自7月以來(lái)的樓價(jià)雖然有所輕微下調(diào)，但據(jù)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，下調(diào)幅度只有約1.67個(gè)百分點(diǎn)，特別是國(guó)慶中秋黃金周以來(lái)，香港的二手樓成交活躍，不僅交投數(shù)量明顯上升，樓價(jià)也相當(dāng)堅(jiān)挺。
香港樓市之所以無(wú)懼疫情影響而出現(xiàn)如此穩(wěn)健的局面，除了一些暫時(shí)的市場(chǎng)因素，譬如香港較低的樓按利息一如既往，持樓者利息負(fù)擔(dān)有限，加之香港樓市投資者經(jīng)濟(jì)實(shí)力普遍較雄厚，他們寧願(yuàn)封盤(pán)也不願(yuàn)意減價(jià)放盤(pán)；再譬如，香港雖然也受疫情困擾，但相較外圍尚屬緩和，而香港獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自由港環(huán)境吸引了國(guó)際資本源源不斷流入香港，從而直接或間接都利好香港樓市，並成為香港樓市的重要市場(chǎng)支撐力量。但根本的原因還在於香港的樓市一直以來(lái)都是一個(gè)供需嚴(yán)重失衡、長(zhǎng)期供不應(yīng)求的畸形市場(chǎng)，在這樣一個(gè)市場(chǎng)裏，住房成為了一種稀缺資源，可以說(shuō)，香港的住房根本不愁沒(méi)有買(mǎi)家，只要稍微調(diào)降一點(diǎn)價(jià)格都會(huì)引來(lái)眾多買(mǎi)家爭(zhēng)相搶購(gòu)。
填海造地周期漫長(zhǎng)
自1998年亞洲金融風(fēng)暴以來(lái)，香港樓市從高位開(kāi)始陰跌，及至2003年沙士爆發(fā)，香港樓市跌入了最低谷，從最高峰到最低谷跌去了七成，可謂非常慘烈。但從2004年開(kāi)始，香港樓市開(kāi)始了一個(gè)長(zhǎng)達(dá)16年的大牛市，從2004年至今，香港樓價(jià)漲幅超過(guò)4.8倍。在過(guò)去的16年裏，只有2016年出現(xiàn)了微幅下跌，其他年份香港房?jī)r(jià)漲幅可謂氣勢(shì)如虹，即使是2008年金融海嘯期間，香港樓價(jià)仍然堅(jiān)挺上漲。
為了遏止香港樓價(jià)的暴漲，香港特區(qū)政府採(cǎi)取了許多打壓措施。譬如，從2010年開(kāi)始，特區(qū)政府陸續(xù)採(cǎi)取了徵收額外印花稅、重建居屋、限制非本地居民按揭比例，提高內(nèi)地人在港置業(yè)門(mén)檻、開(kāi)徵特別印花稅、暫停房地產(chǎn)投資移民等措施。2012年10月26日，香港特區(qū)政府公布了調(diào)控樓市的「雙辣招」措施：即自2012年10月27日起，延長(zhǎng)額外印花稅（SSD）適用期由兩年至三年及增加有關(guān)稅率，又針對(duì)非香港永久居民及公司買(mǎi)家新推買(mǎi)家印花稅（BSD）等。然而，所有這些「重招」、「狠招」、「辣招」都沒(méi)有讓香港樓價(jià)低頭。
2012年香港特區(qū)政府根據(jù)測(cè)算曾公布，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，香港的住宅土地總供應(yīng)不到400公頃，也就是說(shuō)，香港樓市的土地供應(yīng)是一個(gè)硬約束，但本地、內(nèi)地以及國(guó)際資金對(duì)香港樓市的需求卻是無(wú)限的。從那時(shí)起，大量資金追逐有限的樓市供應(yīng)便成為了常態(tài)，很多投資者都形成了這樣的認(rèn)識(shí)：即香港樓市根本沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。從這次疫情對(duì)香港樓市幾乎沒(méi)有影響來(lái)看，香港樓市沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)得到驗(yàn)證。
為了緩解香港樓市供不應(yīng)求的矛盾，第五任特首林鄭月娥在其第二份施政報(bào)告中，曾將填海造地作為解決香港樓市供不應(yīng)求的重要舉措。雖然港府準(zhǔn)備在大嶼山填海造地的計(jì)劃得到香港社會(huì)普遍的認(rèn)可，但必須指出，填海造地周期漫長(zhǎng)，可謂遠(yuǎn)水解不了近火，在可預(yù)期的未來(lái)二十甚至三十年內(nèi)，填海造地都無(wú)法緩解香港樓市嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面。土地嚴(yán)重供應(yīng)不足及需求的不斷增加，是導(dǎo)致香港樓市節(jié)節(jié)攀升的根源所在，也是香港樓市能夠在此次疫情之中沒(méi)有隨經(jīng)濟(jì)下滑而下跌的秘密所在。（顏安生）
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