7月3日，戴德梁行成功舉辦2024年上海二季度市場回顧媒體發(fā)布會，針對寫字樓市場、零售商業(yè)市場、大宗交易市場和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行多維度的解讀。
上海甲級寫字樓二季度有4個(gè)項(xiàng)目入市，共帶來24.1萬平方米新增供應(yīng)。核心與新興區(qū)各2個(gè)項(xiàng)目，分別是黃浦區(qū)太平洋新天地商業(yè)中心T2、建信人壽大樓；徐匯區(qū)源點(diǎn)大廈及楊浦區(qū)中交濱江廣場。
寫字樓租賃活躍度較前幾季度有所回升，尤其是近幾年新入市項(xiàng)目。二季度，得益於優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)，以及部分樓宇關(guān)聯(lián)公司租賃辦公面積，上海甲級寫字樓市場淨(jìng)吸納量錄得263,226平方米，全市平均空置率降至21.70%。其中，新興區(qū)域空置率較為穩(wěn)定，降至28.08%；核心區(qū)空置率小幅上漲至15.79%。
在新增供應(yīng)持續(xù)入市的市場情況下，上海整體租金下降趨勢依舊，大多數(shù)子市場板塊租金均有不同程度下調(diào)。二季度全市平均成交租金錄得7.61元/平方米/天，環(huán)比下降2.7%。核心商圈降至8.84元/平方米/天，新興商圈下降至6.11元/平方米/天。
上半年以來，龍頭企業(yè)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，主力行業(yè)格局基本保持不變。二季度重點(diǎn)行業(yè)中，專業(yè)服務(wù)企業(yè)多聚集在中心區(qū)，律所、設(shè)計(jì)、諮詢等細(xì)分行業(yè)保持一定熱度，另外一些辦公空間服務(wù)商新設(shè)布點(diǎn)；貿(mào)易製造業(yè)呈現(xiàn)多商圈分布格局，傳統(tǒng)快消品貿(mào)易佔(zhàn)主力，汽車製造貿(mào)易調(diào)整較大；金融行業(yè)，知名銀行及保險(xiǎn)公司仍熱衷於濱江沿線布點(diǎn)；生物醫(yī)藥行業(yè)，國內(nèi)外知名大型醫(yī)療企業(yè)整合搬遷較積極。
戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，下半年預(yù)計(jì)有8個(gè)項(xiàng)目共計(jì)71萬平方米體量入市，供求壓力下租金承壓，對於企業(yè)而言辦公成本降低有利於更多整合型企業(yè)升級更新，尤其是租賃實(shí)力相對雄厚的大型企業(yè)及優(yōu)勢發(fā)展行業(yè)。
戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie表示，市場租賃活躍度較前幾季度有所回升，以搬遷類型的租賃活動為主。然而，隨著優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)持續(xù)入市，上海寫字樓平均空置率持續(xù)承壓，上海寫字樓租金將繼續(xù)保持疲軟。
消費(fèi)市場大數(shù)據(jù)實(shí)驗(yàn)室（上海）監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：五一節(jié)假日期間（4月30日-5月4日），上海線上線下共計(jì)消費(fèi)超過530億元，監(jiān)測的35個(gè)商圈進(jìn)店客流總量2569萬人次，比2023年同期增長5.4%；境外遊客客流超過10萬，比2023年同期增長62.2%。端午節(jié)假日期間（6月7日-9日），全市線上線下共計(jì)消費(fèi)310.7億元，比去年同期增長17.3%。監(jiān)測的35個(gè)重點(diǎn)商圈，進(jìn)店客流總量達(dá)到1403萬人次，同期增長2.5%。根據(jù)戴德梁行的研究數(shù)據(jù)，上海零售市場核心區(qū)存量環(huán)比同比稍有下降，平均租金為1880元/平方米/月，出租率為94.33%，略有下降但總體平穩(wěn)。
隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，2024年-2027年上海零售物業(yè)市場預(yù)計(jì)將有一系列核心商圈與非核心區(qū)的新項(xiàng)目入市，其中包括核心商圈的徐家匯國貿(mào)中心二期、K11（二期）和太古里等標(biāo)桿項(xiàng)目，以及超級合生匯、星揚(yáng)西岸中心、天薈等非核心商圈重點(diǎn)項(xiàng)目。未來，全市平均租金將會繼續(xù)因新銳商圈的發(fā)展，而被進(jìn)一步拉低。現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目也需要通過運(yùn)營管理模式、招商策略改進(jìn)、商場維護(hù)翻新、主營業(yè)態(tài)調(diào)整等保持自己的競爭力。
2024年過半，非核心商圈的商業(yè)發(fā)展勢頭仍然十分矚目?？傮w來說，開發(fā)商將目光投向非核心商圈，消費(fèi)者也樂於在非核心商圈見到新鮮血液。近期，可持續(xù)發(fā)展與都市玩樂、新能源汽車、科技、生活方式等概念成為主流，非核心商圈項(xiàng)目體量通常較小，在根據(jù)主流明確了項(xiàng)目定位，構(gòu)思了項(xiàng)目主題的基礎(chǔ)上，結(jié)合便利的交通，有側(cè)重點(diǎn)地針對周邊客群類型的主要需求做重點(diǎn)運(yùn)營，引入熱門業(yè)態(tài)作為項(xiàng)目招商的主要策略，併合理規(guī)劃商業(yè)動線，這是商業(yè)市場多元化思考演進(jìn)和實(shí)踐的成果。
戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie認(rèn)為，《上海市商圈能級提升三年行動方案（2024-2026年）》，提出完成商業(yè)設(shè)施城市更新300萬平方米以上。未來幾年，鑑於城市更新項(xiàng)目和新開購物中心帶來更佳的市場定位、更具體驗(yàn)性的空間設(shè)計(jì)、更多元化的品牌組合及智能綠色的設(shè)施設(shè)備，上海零售物業(yè)市場將進(jìn)一步升級。（實(shí)習(xí)記者 宋佳音）
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