富瑞於今年1月初重新評估本港中小型地產(chǎn)發(fā)展商的財政狀況，發(fā)現(xiàn)11家中小型發(fā)展商中，8家出現(xiàn)相對高風(fēng)險情況，較去年的5家為高，反映發(fā)展商的財政狀況及盈利能力進(jìn)一步惡化，相信會加快發(fā)展商出售資產(chǎn)或集資情況。
對於大型地產(chǎn)發(fā)展商而言，富瑞談到，新世界以平均售價18500元出售皇都戲院一期項目，價格較近期項目低11%，由此可見地產(chǎn)發(fā)展商今年面對的利潤壓力將較去年更大，因早前減價的預(yù)售樓花項目開始反映在入帳利潤上。
四個準(zhǔn)則評估財政狀況
富瑞以四大準(zhǔn)則評核發(fā)展商的財政狀況，分別為(一)淨(jìng)負(fù)債比率低於40%；(二)現(xiàn)金相對短債比率高於1倍；(三)1年內(nèi)到期債務(wù)佔總債務(wù)少於50%；(四)利息覆蓋率少於1倍。
富瑞指，11家中小型發(fā)展商之中，只有3家發(fā)展商的淨(jìng)負(fù)債比率低於40%，較去年減少1家，高風(fēng)險中小型發(fā)展商的平均淨(jìng)負(fù)債比率高達(dá)81%，較去年高2個百分點，而且8家發(fā)展商未能滿足第3及第4項準(zhǔn)則，而高風(fēng)險發(fā)展商的總債務(wù)擴(kuò)大至1250億元，與新世界發(fā)展 (017)的債務(wù)敞口相若。
新世界違約風(fēng)險較低
富瑞較早前評估了新世界的可回收資產(chǎn)值，加上新世界的銀行貸款均是有抵押的再融資，因而新世界的違約風(fēng)險較低，但這並不意味香港銀行可以「安全」地避開商業(yè)房地產(chǎn)的影響，因高負(fù)債比率的小型發(fā)展商及新世界合計佔本港商業(yè)房地產(chǎn)貸款總額約16%，此該行及部分專業(yè)房地產(chǎn)投資者認(rèn)為，至少20%至30%本港商業(yè)房地產(chǎn)貸款存在評級下調(diào)的風(fēng)險。
假設(shè)15%商業(yè)房地產(chǎn)貸款降級至第二階段，15%降級為不良貸款，而第二階段的覆蓋率為5%，不良貸款的違約損失率20%至25%，則港銀所需的總撥備或佔香港商業(yè)房地產(chǎn)貸款3.75%至4.5%，或風(fēng)險成本(CoR)60至70個百分點。
富瑞指，中銀香港(2388)、東亞銀行(023)及恒生銀行(011)為8家高風(fēng)險小型發(fā)展商的主要銀行，大華銀行則為5家發(fā)展商的主要銀行，星展及華僑銀行則為4家發(fā)展商的主要銀行。(記者 蘇尚)
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