中國(guó)辦公樓市場(chǎng)正錨定產(chǎn)業(yè)升級(jí)主航道，尋求轉(zhuǎn)型窗口中的確定性機(jī)遇。近日，仲量聯(lián)行邀請(qǐng)多位行業(yè)專(zhuān)家啟幕「中國(guó)辦公樓市場(chǎng)展望研討會(huì)」，聚焦上海、北京、深圳三個(gè)關(guān)鍵市場(chǎng)，共同在新周期中前瞻新趨勢(shì)、解碼新命題、探求新方法、捕捉新機(jī)遇。
需求端「固本拓新」
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：「在2025年，中國(guó)辦公樓市場(chǎng)需求預(yù)計(jì)將溫和復(fù)蘇，但供應(yīng)壓力猶存，以四個(gè)一線城市為例，今年甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量在350萬(wàn)-390萬(wàn)平方米，淨(jìng)吸納量約180萬(wàn)-220萬(wàn)平方米，租金將繼續(xù)承壓下行，預(yù)計(jì)同比跌幅近10%?！?/p>
姚耀進(jìn)一步指出，在最新宏觀經(jīng)濟(jì)的政策信號(hào)指引下，除了傳統(tǒng)行業(yè)需求之外，同時(shí)需要關(guān)注其中湧現(xiàn)的需求「新元?jiǎng)菽堋?，與人工智能、新消費(fèi)、遊戲、生命科學(xué)等行業(yè)衍生出的「新元」企業(yè)，其將激發(fā)辦公樓市場(chǎng)需求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。市場(chǎng)需求的「固本拓新」是辦公樓市場(chǎng)參與方重新錨定新平衡的關(guān)鍵。
上海：市場(chǎng)壓力仍存 搬遷升級(jí)和多元需求支撐復(fù)蘇
伴隨上海經(jīng)濟(jì)規(guī)模突破5萬(wàn)億元大關(guān)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的積極趨勢(shì)，持續(xù)為辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)增量潛力，帶動(dòng)需求端溫和復(fù)蘇。然而，整體市場(chǎng)仍有大量新增項(xiàng)目即將入市，租金仍處?kù)断滦兄芷?，上海辦公樓市場(chǎng)正在經(jīng)歷深度調(diào)整的階段。
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷表示：「租金的深度調(diào)整給成本驅(qū)動(dòng)型的升級(jí)和搬遷帶來(lái)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，在此過(guò)程中，租戶的流向正重塑辦公樓板塊的格局。需求端來(lái)看，穩(wěn)定的佔(zhàn)比分布，多元的行業(yè)分類(lèi)，支撐起辦公樓市場(chǎng)需求端的基本框架，在租金深度調(diào)整的環(huán)境中依然展現(xiàn)出市場(chǎng)韌性?！?/p>
根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2024年上海甲級(jí)辦公樓搬遷類(lèi)租賃成交中，升級(jí)型需求佔(zhàn)比達(dá)到74%。搬遷的核心考量在於成本效益和樓宇品質(zhì)之間的「質(zhì)價(jià)比」平衡，其中「更低的租金和更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)」在租戶辦公租賃決策中重要性有所提升。
整體行業(yè)需求格局保持穩(wěn)健，「新元」需求正快速釋放，為市場(chǎng)復(fù)蘇帶來(lái)新興機(jī)遇。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上海辦公樓市場(chǎng)行業(yè)需求中，金融服務(wù)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)、製造貿(mào)易、零售和生命科學(xué)這六大行業(yè)在2020至2024過(guò)去五年中，每年新租需求佔(zhàn)比均超過(guò)85%。前沿科技的突破、產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型和消費(fèi)觀念改變等原因，這些傳統(tǒng)行業(yè)中引領(lǐng)需求增長(zhǎng)的新興元素正在悄然改變，湧現(xiàn)的「新元」需求，如人工智能相關(guān)、新消費(fèi)、先進(jìn)醫(yī)療等企業(yè)在2024年的租賃需求佔(zhàn)比達(dá)到30%，滲透於傳統(tǒng)行業(yè)中，持續(xù)激發(fā)市場(chǎng)潛力。
北京：博弈突圍之道 新質(zhì)企業(yè)激活市場(chǎng)潛力
北京辦公樓市場(chǎng)進(jìn)入深度博弈，市場(chǎng)需求緩和，業(yè)主方不斷釋放「極限價(jià)格」試探市場(chǎng)的平衡點(diǎn)，但租金的深度回調(diào)也對(duì)激發(fā)市場(chǎng)活躍度產(chǎn)生了顯著影響，數(shù)據(jù)顯示，2024年北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)成交量同比2023年上升31%。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示：「在這樣的市場(chǎng)格局中，低價(jià)策略有效激發(fā)了部分在京大面積租戶的搬遷和升級(jí)意願(yuàn) 。此外，當(dāng)前企業(yè)在選址時(shí)，大多優(yōu)先考慮租賃成本管理而非行業(yè)聚集度，這也推動(dòng)其選址範(fàn)圍持續(xù)擴(kuò)大、分散。儘管整體市場(chǎng)仍然面臨新增需求受限的挑戰(zhàn)，但成交量的顯著回升有效緩解了許多樓宇的空置壓力，並在一定程度上穩(wěn)定了市場(chǎng)信心。」
從需求行業(yè)來(lái)看，新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)行業(yè)的崛起持續(xù)激活辦公樓市場(chǎng)潛力。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至2024年末，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)在北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)中的承租面積佔(zhàn)比已超十分之一，其辦公樓租賃成交量同比大幅增長(zhǎng)106%，主要聚集在望京、中關(guān)村、麗澤等區(qū)域。以人工智能、生命科學(xué)為代表的新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)企業(yè)商業(yè)化進(jìn)程加速，帶動(dòng)對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公空間擴(kuò)張的剛性需求。而重點(diǎn)傳統(tǒng)行業(yè)仍是北京辦公樓市場(chǎng)的主力需求來(lái)源，與新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)行業(yè)雙軌並行，驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)需求向多元化和靈活化的方向發(fā)展。
大灣區(qū)：產(chǎn)業(yè)新賽道蓬勃 推動(dòng)深圳辦公樓市場(chǎng)蝶變
粵港澳大灣區(qū)正由製造灣區(qū)向創(chuàng)新灣區(qū)的深度轉(zhuǎn)型，深圳在此過(guò)程中以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)實(shí)現(xiàn)了生態(tài)式崛起與全球化突圍。隨著機(jī)電一體化、人工智能等技術(shù)融合應(yīng)用，智能製造、商貿(mào)流通等領(lǐng)域有望支持深圳辦公樓市場(chǎng)需求的長(zhǎng)期穩(wěn)健增長(zhǎng)。
仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級(jí)董事曾麗表示，「現(xiàn)階段，深圳的產(chǎn)業(yè)新賽道企業(yè)辦公空間主要集中在非甲級(jí)辦公樓、產(chǎn)業(yè)園樓宇。但截至2024年末，深圳以人工智能和大數(shù)據(jù)代表的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)貢獻(xiàn)了近四成的辦公樓成交面積?？深A(yù)計(jì)，伴隨產(chǎn)業(yè)新賽道業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，以及對(duì)海外市場(chǎng)拓展、產(chǎn)品線研發(fā)迭代、線上多元化品牌推廣等方面需求的提升，未來(lái)存在擴(kuò)充及升級(jí)辦公空間的可觀潛力?！?/p>
總部大樓對(duì)深圳辦公樓市場(chǎng)的貢獻(xiàn)日益顯著。近三年深圳甲級(jí)辦公樓年均淨(jìng)吸納量約73萬(wàn)平方米，總部自建物業(yè)對(duì)淨(jìng)吸納量的貢獻(xiàn)約佔(zhàn)50%。2025年新增供應(yīng)中，總部辦公物業(yè)面積預(yù)計(jì)佔(zhàn)比約八成。但伴隨企業(yè)陸續(xù)遷入落成的總部項(xiàng)目，其目前的辦公空間將陸續(xù)出現(xiàn)空置，存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更激烈。
曾麗預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間，深圳辦公樓市場(chǎng)將面臨新增供應(yīng)集中入市，但整體需求增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，預(yù)計(jì)全市空置率將保持較高水平。（記者 林麗青）
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