在我國城鎮(zhèn)化步入存量優(yōu)化階段，情緒經(jīng)濟浪潮席捲全球的大背景下，城市更新和文旅消費市場正經(jīng)歷深刻變革。傳統(tǒng)「大而全」的重資產(chǎn)文旅模式，因過度依賴硬件設(shè)施建設(shè)，卻忽視文化情感價值的挖掘，在同質(zhì)化競爭中舉步維艱，難以滿足遊客對情感共鳴、品質(zhì)保障和個性體驗的核心訴求。在此形勢下，「小而美」場景煥新錨帆槳理論應(yīng)運而生，為城市閒置空間的適旅化改造提供了創(chuàng)新範式。本文基於該理論，構(gòu)建「三維煥新·黃金三角·輕資產(chǎn)閉環(huán)」方法論體系，並結(jié)合典型案例，揭示其在十大閒置空間適旅化改造中的實踐路徑。
一、理論核心與方法論架構(gòu)
「小而美」場景煥新錨帆槳理論，是應(yīng)對當前文旅市場變革的創(chuàng)新理念。它以輕資產(chǎn)為船身，降低對硬件的過度依賴；以敏捷化為風帆，敏銳捕捉市場動態(tài)；以協(xié)同網(wǎng)為槳板，整合各方資源，構(gòu)建起堅實的企業(yè)生存基礎(chǔ) ?！笇＞匦隆箘t為文旅企業(yè)提供技術(shù)標準與社會價值背書，二者統(tǒng)一於生態(tài)位競爭策略。
錯位錨定，能讓企業(yè)精準定位細分市場，避開同質(zhì)化競爭。如開封清明上河園以宋代婚俗開闢婚登賽道，通過實景演出、互動體驗等形式，讓遊客深度感受宋代婚俗文化，年接待遊客量突破800萬人次 。敏捷帆動，可使企業(yè)快速響應(yīng)市場變化。像西安長安十二時辰主題街區(qū)，構(gòu)建分鐘級響應(yīng)機制，利用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)技術(shù)實時監(jiān)測遊客流量、安全狀況等信息，一旦市場需求發(fā)生變化，便能迅速調(diào)整運營策略，開業(yè)首年遊客滿意度達95%。協(xié)同槳板，有助於企業(yè)整合多元主體資源。例如景德鎮(zhèn)陶溪川文創(chuàng)街區(qū)，整合陶瓷工坊、藝術(shù)家工作室、文化企業(yè)等，形成「創(chuàng)意設(shè)計 - 生產(chǎn)製作 - 展示銷售 - 文化體驗」的資源三角模型，2024年吸引遊客超600萬人次，商戶年均營收增長65%。
「小而美」場景煥新錨帆槳理論以「錨定價值、借帆賦能、劃槳前行」為邏輯主線。該理論衍生出三大核心模塊：三維空間煥新體系從平面、立體、網(wǎng)絡(luò)三個維度對空間進行重塑；黃金三角協(xié)同機制整合政府、資本、企業(yè)三方資源；輕資產(chǎn)閉環(huán)運營模式依託模塊化、數(shù)碼化、證券化手段，降低運營成本 。三大模塊相互關(guān)聯(lián)、協(xié)同作用，構(gòu)成完整的城市閒置空間適旅化改造方法論體系。中旅聯(lián)以「輕資產(chǎn)運營+自主IP孵化」盤活存量資產(chǎn)的實踐，正是這一體系的生動詮釋。其研發(fā)的「沉浸式演藝」「萌寵樂園」「城市IP主題樂園」等新業(yè)態(tài)，通過精準匹配城市公園、廣場、街道、室內(nèi)場館等公共區(qū)域的資源特性，快速迭代場景以適應(yīng)市場變化，並藉助線上線下傳播矩陣實現(xiàn)品牌落地，成功將原本「政府花錢養(yǎng)」的公共區(qū)域，轉(zhuǎn)化為「能賺錢、有活力的產(chǎn)業(yè)載體」，構(gòu)建起「資源精準匹配-場景快速迭代-傳播矩陣落地」的閉環(huán)模型，為輕資產(chǎn)閉環(huán)運營模式提供了新的實踐樣本。
二、三維空間場景煥新體系的創(chuàng)新實踐
（一）在平面空間推動功能重組與場景串聯(lián)。平面空間的改造，旨在打破傳統(tǒng)空間功能的單一性。通過空間拓撲分析技術(shù)，對空間進行重新規(guī)劃。廣東雲(yún)浮雲(yún)茂高速白石服務(wù)區(qū)，便是成功案例。它通過「購—制—游」動線設(shè)計，將農(nóng)貿(mào)市集、食品加工工坊與玻璃棧橋觀光區(qū)串聯(lián)起來。這種創(chuàng)新設(shè)計，使服務(wù)區(qū)從單純的交通服務(wù)節(jié)點，轉(zhuǎn)變?yōu)槲穆孟M的熱門場所。2024年，服務(wù)區(qū)帶動周邊客流增長40%，單位面積商業(yè)價值提升2.3倍 。
（二）在立體空間推動垂直業(yè)態(tài)分層與價值疊加。藉助BIM技術(shù)，進行垂直空間規(guī)劃，實現(xiàn)垂直業(yè)態(tài)分層與價值疊加。上海M50創(chuàng)意園採用「底層畫廊引流、中層工作室租賃、頂層劇場運營」的垂直布局。底層畫廊吸引藝術(shù)愛好者前來參觀，為園區(qū)帶來人氣；中層工作室租賃，為藝術(shù)家提供創(chuàng)作空間，同時也為園區(qū)增加收益；頂層劇場運營，舉辦各類藝術(shù)演出，提升園區(qū)的文化品牌價值，形成「流量—收益—品牌」價值鏈條，實現(xiàn)租金溢價50% 。
?。ㄈ┰诰W(wǎng)絡(luò)空間推動數(shù)碼技術(shù)突破物理邊界。利用VR/AR、NFT等數(shù)碼技術(shù)，實現(xiàn)虛實融合，突破空間限制。湖南張家界元宇宙景區(qū)，將自然風光數(shù)碼化，並結(jié)合NFT數(shù)字藏品，開發(fā)出獨特的線上旅遊產(chǎn)品。2024年，線上衍生品收入超門票收入30%，開創(chuàng)了景區(qū)數(shù)碼化轉(zhuǎn)型的新模式。南京老門東通過AR導(dǎo)覽與沉浸式戲劇，讓遊客仿佛穿越回古代，商圈客流量增長28%，激活了傳統(tǒng)街區(qū)的活力。
三、黃金三角協(xié)同機制的資源整合
?。ㄒ唬┱健邩悧U與制度保障。政府在城市閒置空間適旅化改造中，發(fā)揮著關(guān)鍵的引導(dǎo)作用。通過制定政策，引導(dǎo)社會資本參與。河南鄭州在油脂化學(xué)廠改造中，採用「特許經(jīng)營 + 資產(chǎn)盤活」模式，以20年經(jīng)營權(quán)置換1.2億元社會資本，實現(xiàn)了閒置資產(chǎn)的有效利用。深圳將南頭古城納入歷史城區(qū)保護計劃，劃定保護區(qū)並出臺稅收優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)投資，成功實現(xiàn)歷史城區(qū)的活化，日均客流量突破5萬人次。
?。ǘ┵Y本方—金融創(chuàng)新與風險共擔。面對城市更新項目資金需求量大、回報周期長的特點，資本方積極創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)模式，以破解融資難題並實現(xiàn)風險共擔。主理人商業(yè)發(fā)展貸採用分階段「連續(xù)貸款」模式，第一階段為開店貸，通過綜合評估主理人個人信用、專業(yè)背景、社群潛力及場地方支持力度，提供10 - 150萬元三年期貸款，實行收入全程監(jiān)管與動態(tài)遞增還款機制；第二階段為發(fā)展貸，依據(jù)前期經(jīng)營數(shù)據(jù)核定30 - 300萬元額度，支持業(yè)務(wù)擴張；必要時可增設(shè)第三階段發(fā)展貸款。同時，聯(lián)動場地方租金減免政策與政府消費券專項扶持，降低還款風險。場景煥新投貸聯(lián)動則創(chuàng)新「業(yè)主方投資劣後+運營方貸款」模式，在某項目中，業(yè)主方承擔3000萬元空間改造投資，運營方通過1000萬元貸款完成精裝、IP開發(fā)、活動運營等投入，資金使用與收益實施封閉管理，業(yè)主方以收益劣後機制增信，並優(yōu)化運營機構(gòu)評價體系，納入運營能力、成功案例等核心指標，實現(xiàn)風險共擔，為城市更新項目解決資金難題提供了新思路。
?。ㄈ┢髽I(yè)方—IP孵化與商業(yè)轉(zhuǎn)化。企業(yè)是文旅項目的運營主體，通過文化IP孵化與商業(yè)轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)價值創(chuàng)造。山隱集團在昆明海晏村項目中，挖掘滇池漁文化，打造特色文旅場景，成功撬動民間投資5億元，年接待遊客超百萬人次。浙江遠見集團策劃運營的浙江縉雲(yún)仙都景區(qū)，通過「文化基因解碼+場景化表達」模式，將景區(qū)升級為深度體驗型文旅目的地，遊客停留時間延長，綜合收入增長210%。凱歌兒集團將河北唐山宴爛尾商場改造為文旅商綜合體，融合地方小吃與非遺文化，年均接待遊客500萬人次 。
秦皇島阿那亞前身為瀕臨爛尾的海景房項目，項目團隊轉(zhuǎn)變思路，從單純賣房轉(zhuǎn)向服務(wù)運營。打造「孤獨的圖書館」「阿那亞禮堂」等網(wǎng)紅地標，舉辦戲劇節(jié)、電音節(jié)等文化活動，將其轉(zhuǎn)型為濱海旅遊度假綜合體。如今，阿那亞年銷售額超30億元，年客流量達300萬人次，成功從爛尾項目蝶變?yōu)槲穆玫禺a(chǎn)標桿，成為社區(qū)類空間改造的典範。
四、輕資產(chǎn)閉環(huán)運營模式的實施路徑
?。ㄒ唬嵤┠K化設(shè)計，促進降本增效的快速複製。採用標準化功能模塊，實現(xiàn)靈活改造，降低成本，縮短建設(shè)周期。中旅聯(lián)控股在成都商場改造中運用「IP + 模塊化」模式，建設(shè)周期縮短30%，成本降低25%。雲(yún)浮雲(yún)茂高速白石服務(wù)區(qū)通過模塊化設(shè)施建設(shè)，工期壓縮40%，快速轉(zhuǎn)型為「高速文旅綜合體」，為模塊化設(shè)計在文旅項目中的應(yīng)用提供了成功範例。
（二）實施數(shù)碼化運營，促進精準管理與體驗升級。數(shù)碼化工具在文旅項目運營中，發(fā)揮著重要作用。黃山屯溪老街運用數(shù)字孿生技術(shù)，實時採集客流數(shù)據(jù)，優(yōu)化業(yè)態(tài)布局，客流量提升100%，運維成本降低30%。上海桃浦智創(chuàng)城地下空間通過智能導(dǎo)覽與AR互動系統(tǒng)，提升遊客遊覽體驗，商業(yè)坪效達傳統(tǒng)商場2倍。京東方藝雲(yún)啟動「百萬數(shù)字文化體驗場景落地計劃」，其標桿項目蘇州灣數(shù)字藝術(shù)館，運用新型顯示、VR/AR等技術(shù)，打造全場景數(shù)碼化藝術(shù)空間，為觀眾提供沉浸式互動體驗，成為科技賦能文化產(chǎn)業(yè)的典型範例。
?。ㄈ嵤┵Y產(chǎn)證券化，促進資金回籠與持續(xù)發(fā)展。通過資產(chǎn)證券化，實現(xiàn)資金回籠，為項目的持續(xù)發(fā)展提供資金支持。廣州廣報阡陌間將舊辦公樓改造為數(shù)字藝術(shù)園區(qū)，通過資產(chǎn)證券化將投資回收周期從7.2年壓縮至2.8年，吸引社會資本參與城市更新，為資產(chǎn)證券化在城市閒置空間改造中的應(yīng)用提供了實踐經(jīng)驗。
五、十大空間類型的適旅化改造實踐
（一）湖南張家界元宇宙景區(qū)（景區(qū)類）。運用VR/AR、NFT技術(shù)，打造數(shù)字孿生景區(qū)，開發(fā)數(shù)字藏品，線上衍生品收入超門票收入30%，開創(chuàng)了景區(qū)數(shù)碼化轉(zhuǎn)型的新模式，為景區(qū)類空間的適旅化改造提供了新思路。
?。ǘ┙K南京老門東歷史街區(qū)（街區(qū)類）。通過AR導(dǎo)覽與沉浸式戲劇，還原歷史場景，帶動商圈客流量增長28%，激活傳統(tǒng)街區(qū)活力，為街區(qū)類空間改造提供了可借鑑的經(jīng)驗。
?。ㄈ┥虾50創(chuàng)意園（園區(qū)類）。採用垂直業(yè)態(tài)布局，形成藝術(shù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，實現(xiàn)租金溢價50%，成為文創(chuàng)園區(qū)改造標桿，展示了園區(qū)類空間改造的成功路徑。
?。ㄋ模┖颖鼻鼗蕧u阿那亞（社區(qū)類）。由房地產(chǎn)爛尾項目轉(zhuǎn)型為濱海文旅社區(qū)，通過打造網(wǎng)紅建築、舉辦文化活動，年接待遊客300萬人次，是社區(qū)類空間改造的成功典範。
（五）河北唐山宴（商場類）。將爛尾商場改造為文旅商綜合體，融合餐飲、民俗、演藝等業(yè)態(tài)，年均接待遊客500萬人次，為商場類空間的改造提供了範例。
?。V東雲(yún)浮雲(yún)茂高速白石服務(wù)區(qū)（高速公路服務(wù)區(qū)類）。轉(zhuǎn)型為「高速文旅綜合體」，非油品收入佔比65%，開創(chuàng)交通節(jié)點文旅化新模式，為高速公路服務(wù)區(qū)的適旅化改造提供了新方向。
?。ㄆ撸╇?yún)南昆明海晏村（小鎮(zhèn)類）。山隱集團挖掘漁文化打造特色文旅場景，撬動民間投資5億元，年接待遊客超百萬人次，為小鎮(zhèn)類空間改造提供了經(jīng)驗。
?。ò耍V東深圳南頭古城（城中村類）。政府主導(dǎo)規(guī)劃，吸引企業(yè)投資，日均客流量突破5萬人次，實現(xiàn)歷史城區(qū)活化，是城中村類空間改造的成功案例。
（九）上海桃浦智創(chuàng)城地下空間（地下空間類）。利用智能導(dǎo)覽與AR技術(shù)，商業(yè)坪效達傳統(tǒng)商場2倍，提升地下空間價值，為地下空間類改造提供了參考。
?。ㄊ┻|寧大連熊洞街（工業(yè)遺址類）。大連博濤文化科技公司將大連冷凍機廠舊址改造為熊洞街，融入機械巨熊「北北」等特色IP，打造工業(yè)遺產(chǎn)文旅新地標。街區(qū)保留建築原貌，融合朋克風格，規(guī)劃主題區(qū)域，涵蓋遊樂、美食等多元業(yè)態(tài)。開業(yè)後年均接待遊客150萬人次，本地遊客重遊率高，為工業(yè)遺產(chǎn)活化利用提供可複製經(jīng)驗。
六、生態(tài)合作夥伴關(guān)係構(gòu)建
?。ㄒ唬﹨f(xié)同機制設(shè)計。建立「政府規(guī)劃引導(dǎo)—資本精準投入—企業(yè)專業(yè)運營—社會廣泛參與」的四維協(xié)同機制，明確各方權(quán)責利。政府負責制定規(guī)劃和政策，引導(dǎo)項目方向；資本方提供資金支持；企業(yè)負責項目的運營管理；社會力量廣泛參與，形成合作合力。
?。ǘ├娣峙淠Ｊ?。設(shè)計「基礎(chǔ)收益保底+超額利潤分成」的動態(tài)分配方案。根據(jù)各方的投入和貢獻，確定基礎(chǔ)收益保底份額；對於超額利潤，按照約定的比例進行分成，平衡各方利益，保障合作的可持續(xù)性。
?。ㄈ╋L險防控體系。構(gòu)建涵蓋政策、市場、運營的全流程風險評估與預(yù)警機制。引入保險、擔保等工具，分散風險。定期對項目進行風險評估，及時發(fā)現(xiàn)潛在風險，並採取相應(yīng)的措施進行防範和化解。
綜上所述，本文構(gòu)建的以「小而美」為核心的閒置空間適旅化改造方法論，通過三維煥新體系、黃金三角協(xié)同機制和輕資產(chǎn)閉環(huán)運營模式三大核心模塊的協(xié)同運作，為城市閒置空間適旅化改造提供了系統(tǒng)解決方案。未來，需進一步深化數(shù)碼技術(shù)與金融創(chuàng)新融合，推動該方法論在更多城市更新項目中的應(yīng)用。同時，不斷完善生態(tài)合作夥伴關(guān)係，共同探索更多創(chuàng)新實踐，助力城市高質(zhì)量發(fā)展，推動文旅產(chǎn)業(yè)邁向新的發(fā)展階段。
(本文作者陳獻春系亞洲青年領(lǐng)袖論壇首席專家，中國旅遊景區(qū)協(xié)會副會長兼秘書長)
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