作者：蔡志忠 香港山西政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會常務(wù)副主席、中國和平統(tǒng)一促進(jìn)會香港總會常務(wù)副會長
現(xiàn)今的世界充滿不確定性，人類除了受殘酷的天災(zāi)人禍折磨，還要受複雜多變的政治經(jīng)濟(jì)衝擊。盡管如此，香港的國際金融中心地位依然十分穩(wěn)固，甚至進(jìn)一步提升，這是為甚麼？是因?yàn)橄愀鄣亩ㄎ环浅Ｃ鞔_，中央全力支持香港的方針長期不變，「一國兩制」行穩(wěn)致遠(yuǎn)。那麼為何會有這麼多資金和人才進(jìn)入香港？來成就今天的IPO市場處於世界領(lǐng)先位置，以及人才政策成功帶動香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展。道理其實(shí)也很簡單，資金需要尋找安全的地方存放，現(xiàn)今的歐美、中東都不很安全；而人才和學(xué)生都在選擇擁有良好制度和知名學(xué)府的城市，作為國際都市的香港，正正符合他們的要求。
金融市場一枝獨(dú)秀，各地資金蜂擁而來，IPO集資排名全球稱冠，股市成交一片興旺；加上吸引人才措施成功，投資移民政策奏效，充分填補(bǔ)了香港的優(yōu)質(zhì)族群；還有教育板塊前景亮麗，亞洲教育中心樞紐雛形漸現(xiàn)，未來產(chǎn)生的商機(jī)無限。然而，經(jīng)濟(jì)良莠不齊，另一面我們看到的是零售飲食店舖面臨的困境。日前與大型工商舖代理公司老總通電話，講到目前商舖市場近況，據(jù)他所說，許多著名的零售和飲食連鎖店正在排隊等「執(zhí)笠」，他十分唏噓；同時又提到部分中小型財團(tuán)和地產(chǎn)投資者，他們同樣面臨財務(wù)危機(jī)，甚至正被銀行「Call Loan」，老總也表示非常憂慮。這些消息都已廣泛流傳，也不是什麼秘密了，他問筆者有什麼方法可解燃眉之急？
金融一枝獨(dú)秀 工商投資謹(jǐn)慎
筆者非什麼大師高人，沒有靈丹妙藥，只是覺得我們面臨的是一個大時代，應(yīng)該面對現(xiàn)實(shí)，以實(shí)事求是態(tài)度解決問題。工商舖市場的困境是一環(huán)扣一環(huán)的，店舖經(jīng)營困難出現(xiàn)倒閉潮，會使交吉的舖位增多，一方面影響店舖估值，另一方面也影響業(yè)主（地產(chǎn)投資者）的收入，部分借貸過多的商舖業(yè)主，包括中小型地產(chǎn)商面臨銀行追加還款，這個現(xiàn)象早就在筆者預(yù)料之中。原因是成也中小企業(yè)的「百份百擔(dān)保特惠貸款」，敗也「百份百擔(dān)保特惠貸款」，在幾年前新冠疫情期間，港府推出這個中小企業(yè)個人免擔(dān)保貸款，只是延續(xù)了中小企業(yè)和商店的倒閉時間，一旦疫情過後，經(jīng)濟(jì)沒有起色，倒閉潮就會接踵而來，而且會競相效尤，尤其是借得越多的連鎖店，由於借貸金額巨大，結(jié)束公司的機(jī)會率就越高，大家認(rèn)真想一想就會明白。
以上店舖關(guān)閉的情況還會持續(xù)一段時間，因此作為物業(yè)投資者，目前需要做好的事情，就是搞好手上物業(yè)的租務(wù)，哪怕租金低一點(diǎn)，也要盡快把店舖出租，盡量保持現(xiàn)金流，租金收入與供樓支出要取得平衡。如果租金收入不夠支付供樓，出現(xiàn)銀行追Call Loan，那麼只好個人注資來幫助公司。否則的話，一定要與銀行好好磋商，個人認(rèn)為必須減持部分物業(yè)，低一點(diǎn)價格也要出售減輕銀行債務(wù)。還好現(xiàn)今銀行拆息非常低，1個月的Hibor利率仍在1釐之內(nèi)，供樓利息不超過2.5釐，正常的還款應(yīng)該不會產(chǎn)生太大負(fù)擔(dān)。在此，希望地產(chǎn)投資界能夠堅強(qiáng)一點(diǎn)，不要輕易違約，要守住陣地，不久的將來就會見到曙光。
筆者對後市是審慎樂觀的，雖然工商舖市場嚴(yán)峻，但是中小型住宅市場興旺，近期大型地產(chǎn)商的新樓開盤，幾乎都是「一Q清袋」，今年的新樓成交量有機(jī)會突破2萬宗，創(chuàng)出近10年新高。香港是國際大都市，人口在不斷增加，住宅市場剛需巨大，這幾年租金向上的走勢沒有改變過。相信商舖的剛需有一天也會重返，香港是一個十分便利的城市，人一出門就是街道，到處都是玲瓏滿目的商店，人們享受購物樂趣，喜歡相邀飯局，香港商店貨真價實(shí)，食物安全標(biāo)準(zhǔn)極高，這些都屬於世界一流水平。以平常心看待未來，商店的關(guān)閉和重開，行業(yè)的轉(zhuǎn)變與轉(zhuǎn)型，沒有一個絕對的定律，皆因還是那一句：「變幻就是永恆」！
作者：蔡志忠
電話：（香港）852-2564 0768
（深圳）86-755-83518792 83518734 83518291
地址：香港九龍觀塘道332號香港商報大廈
