10月9日，仲量聯(lián)行發(fā)布2025年第三季度深圳辦公樓市場回顧與展望顯示，深圳甲級辦公樓市場整體租賃活躍度有所回落，供需關(guān)係持續(xù)承壓。全市淨(jìng)吸納量約為12.5萬平方米，租金繼續(xù)下行。值得關(guān)注的是，部分企業(yè)正利用租金回調(diào)的窗口期，以更具成本效益的方式升級辦公空間；與此同時(shí)，出海賽道與科技企業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了結(jié)構(gòu)性回暖，成為推動(dòng)需求端修復(fù)的重要力量。
成本控制驅(qū)動(dòng)租賃策略調(diào)整
本季度，企業(yè)普遍延續(xù)謹(jǐn)慎的租賃策略，更加注重成本控制與空間效率優(yōu)化。面對市場租金與現(xiàn)行租約之間的差距，更多租戶尋求租約重組談判。多數(shù)業(yè)主在新租及續(xù)租談判中展現(xiàn)出更高靈活性，願(yuàn)意調(diào)整租金及相關(guān)條款，以穩(wěn)定或吸引優(yōu)質(zhì)租戶。
部分租戶把握租金調(diào)整機(jī)遇，從乙級辦公樓或創(chuàng)意園區(qū)搬遷至甲級項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了辦公環(huán)境與品牌形象的雙重提升。
本季度，從行業(yè)需求分布來看，科技企業(yè)仍是市場需求的主力，貢獻(xiàn)了約三成租賃成交面積。消費(fèi)電子、人工智能應(yīng)用、數(shù)字營銷等細(xì)分領(lǐng)域表現(xiàn)較為活躍，帶動(dòng)科技園、前海等區(qū)域出現(xiàn)整層及以上規(guī)模的租賃成交。
仲量聯(lián)行華南區(qū)與華西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李文杰表示：「隨著深圳科技企業(yè)加速向價(jià)值鏈高端轉(zhuǎn)型，越來越多的企業(yè)更加重視研發(fā)迭代效率、團(tuán)隊(duì)協(xié)作質(zhì)量以及與產(chǎn)業(yè)生態(tài)的聯(lián)動(dòng)。這一趨勢直接推動(dòng)了對集中化、靈活性強(qiáng)且能彰顯企業(yè)文化的高品質(zhì)辦公空間需求?！?/p>
除科技行業(yè)外，金融行業(yè)中的證券及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)仍保持一定租賃需求，而專業(yè)服務(wù)類企業(yè)需求則相對平淡。
出海企業(yè)成為新興需求動(dòng)力
隨著全球布局不斷深化，深圳消費(fèi)電子企業(yè)的出海勢頭顯著，成為辦公市場需求修復(fù)的新興驅(qū)動(dòng)力。深圳海關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2025年前7個(gè)月，深圳電腦及其零部件、音視頻設(shè)備及其零件出口分別同比增長10.8%和5.5%。
多家具有全球銷售網(wǎng)絡(luò)的頭部及新興消費(fèi)電子企業(yè)於第三季度新租或升級至甲級辦公樓，合計(jì)面積超過一萬平方米，主要用於海外營銷、品牌管理及跨境商務(wù)拓展等關(guān)鍵職能。
新增項(xiàng)目集中入市，空置率小幅上升
第三季度，深圳甲級辦公樓市場迎來六個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)供應(yīng)約38萬平方米，主要集中在前海與後海片區(qū)。新增供應(yīng)的集中釋放推動(dòng)全市空置率環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至27.6%。
在存量市場方面，空置率整體保持相對穩(wěn)定。其中，後海與福田非核心區(qū)的部分樓宇憑藉更具競爭力的租賃條件與靈活條款，吸引了更多租戶，空置率得到一定改善。
未來供應(yīng)壓力持續(xù)，需求結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化
未來12個(gè)月，深圳甲級辦公樓市場預(yù)計(jì)將有超過百萬平方米的新增供應(yīng)入市。與此同時(shí)，部分金融與科技企業(yè)將因遷回自建新總部而縮減在市場化項(xiàng)目的租賃面積，存量去化壓力可能階段性上升。
短期內(nèi)，市場供過於求的格局仍將延續(xù)，空置率或維持高位，租金下行趨勢預(yù)計(jì)持續(xù)。
仲量聯(lián)行研究部資深董事、中國區(qū)物流地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人曾麗指出：「深圳出海企業(yè)已從渠道鞏固階段，邁向品牌打造與本地化深耕。這不僅推動(dòng)企業(yè)擴(kuò)充出海相關(guān)團(tuán)隊(duì)，也帶動(dòng)了海外營銷、支付結(jié)算、跨境物流等配套服務(wù)企業(yè)加速布局。這類企業(yè)更傾向於選擇資源配套完善、貼近核心客戶的高品質(zhì)辦公空間，預(yù)計(jì)相關(guān)需求將保持較強(qiáng)韌性，成為深圳辦公樓市場的重要增量來源?！?/p>
此外，深圳市近期出臺相關(guān)政策，鼓勵(lì)在符合規(guī)劃和安全規(guī)範(fàn)的前提下，靈活調(diào)整存量辦公樓用途，允許部分商辦物業(yè)臨時(shí)轉(zhuǎn)換為酒店、醫(yī)療、養(yǎng)老及保障性住房等功能。這一舉措有望推動(dòng)辦公樓運(yùn)營模式多元化，緩解階段性空置壓力。（記者 林麗青）
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