美國商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓市場的危機正在以超出預(yù)期的速度加劇。最新的數(shù)據(jù)顯示，作為市場壓力的關(guān)鍵晴雨錶，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）中的寫字樓貸款違約率已創(chuàng)下歷史新高。
根據(jù)資產(chǎn)分析公司Trepp的數(shù)據(jù)，今年10月份，美國寫字樓CMBS的違約率已飆升至11.8%。這一數(shù)字不僅是歷史最高水平，且已超過2008年全球金融海嘯時10.7%的峰值。
更令人擔(dān)憂的是危機的蔓延趨勢。壓力已不再局限於寫字樓領(lǐng)域，多戶住宅地產(chǎn)的CMBS違約率在10月也急劇上升了53個基點，達(dá)到7.1%，是自2015年以來的最差水平。
這場風(fēng)暴的形成速度驚人。僅僅在三年內(nèi)，寫字樓CMBS違約率就從2022年10月的1.8%激增了10個百分點。在此期間，美聯(lián)儲的持續(xù)加息收緊了信貸環(huán)境，而借款人則日益認(rèn)識到，他們持有的辦公物業(yè)在新的經(jīng)濟現(xiàn)實下已變得過時。當(dāng)這些抵押貸款被證券化並被打包出售後，風(fēng)險便轉(zhuǎn)移給了全球的機構(gòu)投資者。
遠(yuǎn)程辦公模式為疫情前6倍
當(dāng)前美國寫字樓市場的核心問題並非周期性的短暫疲軟。遠(yuǎn)程辦公模式在疫情後被固化下來，目前約佔全職工作時間的28%，是疫情前水平的近六倍。企業(yè)正在通過縮減辦公面積來適應(yīng)這一新常態(tài)，導(dǎo)致全國寫字樓空置率攀升至20%。在三藩市市中心和奧斯汀等特定市場，空置率甚至分別高達(dá)36.9%和27.2%。面對如此根本性的需求萎縮，簡單的再融資已無法解決問題。
迫在眉睫的債務(wù)到期牆（maturity wall）使情況雪上加霜。僅2025年，就有高達(dá)9570億美元的商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)即將到期，其中寫字樓貸款約佔2300億美元。許多原定於2024年到期的貸款被延期至2025年，因為貸款方曾寄望於利率下降和資產(chǎn)價值回升，但這一賭注顯然已經(jīng)失敗。到2026年和2027年，每年還將有更多債務(wù)到期。在利率走高和物業(yè)估值縮水的雙重夾擊下，借款人無法通過再融資來償還舊債，違約已成必然。
知名項目違約案例不斷湧現(xiàn)
一系列知名項目的違約案例正在不斷湧現(xiàn)。位於華盛頓州Bellevue、曾由微軟公司長期租用的地標(biāo)性建築群Bravern Office Commons，其3.04億美元的抵押貸款已於10月被計入違約餘額。據(jù)報道，該物業(yè)在2020年初的估值為6.05億美元，而兩個月前，Morningstar對其估值已削減至2.68億美元，價值縮水56%。
同樣登上違約名單的還有紐約長島市The Factory項目3億美元的抵押貸款。此外，華盛頓特區(qū)的Federal Center Plaza也已發(fā)生到期無法償付的氣球貸違約。與此同時，一些貸款通過延期和偽裝（Extend and Pretend）的方式暫時被治癒，例如休斯頓地區(qū)的HP Plaza項目，其到期貸款通過再次延期而暫時恢復(fù)正場☆態(tài)，但這僅僅是將問題推向未來。
寫字樓危機的衝擊波正傳導(dǎo)至更廣泛的金融系統(tǒng)，持有大量商業(yè)地產(chǎn)貸款敞口的區(qū)域性銀行首當(dāng)其衝。
在美國158家最大的銀行中，有59家的商業(yè)地產(chǎn)貸款敞口超過了其股本的300%。New York Community Bancorp已在2023年末因此計提了27億美元的損失。一旦貸款延期策略失效，這些貸款必須按市場價值重估，規(guī)模較小的銀行將面臨巨大的資本補充壓力或盈利侵蝕。
另一個更深層次的風(fēng)險在於市政財政。寫字樓資產(chǎn)價值的崩潰直接導(dǎo)致地方政府房產(chǎn)稅收入的蒸發(fā)。新奧爾良市已成為這方面的金絲雀，由於市中心主要寫字樓貸款違約和空置率飆升，該市預(yù)計到2027年將面臨高達(dá)14億美元的預(yù)算缺口。房產(chǎn)稅收入的減少將迫使城市削減公共服務(wù)，從而降低市中心吸引力，導(dǎo)致更多租戶離開，引發(fā)更多違約，形成惡性循環(huán)。
根據(jù)CMBS的結(jié)構(gòu)，損失的最終承擔(dān)者並非發(fā)放貸款的銀行。當(dāng)這些抵押貸款被證券化並被打包出售後，風(fēng)險便轉(zhuǎn)移給了全球的機構(gòu)投資者。據(jù)媒體分析，這些投資者包括債券基金、保險公司、養(yǎng)老基金和房地產(chǎn)投資信託基金（REITs）等。隨著違約率持續(xù)攀升和抵押品價值縮水，這些投資者將不得不直面日益擴大的損失。（淦明）
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