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　山西省港區(qū)政協(xié)常委及召集人、香港福建社團聯(lián)會常務(wù)副主席、中國和平統(tǒng)一促進會香港總會常務(wù)副會長 蔡志忠

　住宅樓市在今年下半年出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，樓價明顯開始反彈，尤其是3千萬以內(nèi)的物業(yè)市場，明年繼續(xù)量價齊升已是毫無懸念。樓市向好，專家們大多數(shù)認(rèn)為豪宅最直接受惠，樓價升幅也會較為顯著，不過筆者卻有不同看法，覺得目前的中小型物業(yè)才是真正贏家。原因是什麼？擁有中小型物業(yè)的小業(yè)主，通常收入相對穩(wěn)定，他們雖然大多數(shù)是打工仔，但從事的行業(yè)是銀行業(yè)、公務(wù)員或?qū)I(yè)人士等，樓價跌一兩成對他們影響不大，也不會因負(fù)資產(chǎn)而斷供或急於賣樓，因為他們是長期自住用途。

　不過，在大銀碼住宅市場，尤其是幾億元以上的排屋、別墅等豪宅，暫時仍然未能衝破陰霾，原因是借貸過度的關(guān)係。銀行向來的做法，喜歡將客戶的豪宅與商業(yè)物業(yè)同時捆綁在一起借貸，採用銀行拆息（Hibor ）+約1.5厘來計算利息，以近幾個月銀行拆息徘徊在3至4厘左右計算，豪宅及工商物業(yè)的貸款利率比住宅高出逾一半。銀行從中獲取不少利潤之餘，這些負(fù)債過重的商家和中小企業(yè)們，唯有咬緊牙根頂住，期待樓市的春天盡快來臨。未來的日子，唱跌住宅樓價的聲音會變得小一些，或許會將焦點轉(zhuǎn)移到工商舖樓宇上面，原因是工商舖大幅蝕讓的個案仍然不少，沉重的供樓負(fù)擔(dān)，使一些「頂唔住」的物業(yè)成為了銀主盤。

　日前，英皇國際（0163）公布，以11.6億元向華僑銀行（香港）出售灣仔告士打道60號商業(yè)大廈，總建築面積為95515平方呎。英皇國際並指出，買方華僑銀行（香港）為公司之主要往來銀行之一。很明顯，這是一宗「債主變業(yè)主」的個案，債仔用物業(yè)作價來還銀行欠款，對銀主和債仔都是一件好事。華僑銀行需要一個總部，趁現(xiàn)今價格低迷時買進，既可滿足自身需求，又可幫助客戶解困，是雙贏局面。更何況本物業(yè)在12年前，由英皇國際向華僑銀行前度永亨銀行買入，如今「物歸原主」也算是一種緣份。目前商業(yè)市場仍然嚴(yán)峻，以上做法既幫助債仔又支持經(jīng)濟，很值得金融機構(gòu)效仿。

　投資者和用家入市  減息利好商業(yè)地產(chǎn)

　「債主變業(yè)主」的案例並非新奇的事，主要集中在樓市大幅下行時期，例如出現(xiàn)金融危機、發(fā)生疫情與高息周期後的市況。以下是一些具代表性的近期及歷史案例：今年2025年，東亞銀行以約7.9億元接管山頂歌賦山道15號超級豪宅，「債主變業(yè)主」後將該壞帳資產(chǎn)收為自持，待日後善價而沽；近年從2021-2025年：集友銀行以12.98億元購買上環(huán)文咸東街一整幢大廈，南洋商業(yè)銀行以18.7億元購入觀塘全幢酒店等；2023年：部分財務(wù)公司高成數(shù)按揭物業(yè)（如屯門恒大珺瓏灣）因無力供款，被財務(wù)公司收回，由債權(quán)人持有，日後再於市場釋放。這些案例都是比較保護資產(chǎn)的處理方式，對商業(yè)市場起積極作用。

　在歷史案例方面，大家都不會忘記1997金融風(fēng)暴、2003沙士、2008金融海嘯時的教訓(xùn)，1998年因負(fù)資產(chǎn)個案高達10萬宗，2003年沙士時單年銀主盤拍賣成交超過3500宗，當(dāng)時的物業(yè)市況相當(dāng)慘痛，為了防止悲劇重演，需要各方面作出努力。如今，「債主變業(yè)主」是幫助經(jīng)濟的緩衝做法，短期內(nèi)有助提振銀行資產(chǎn)質(zhì)素，減慢樓價下滑速度，但這並非銀行長線業(yè)務(wù)，最終還是會逐步分批釋放予市場。可以形容銀行收購債仔物業(yè)是配合政府穩(wěn)定樓市，減少恐慌性拋售，亦為後市進行「托底」。

　不過，假如業(yè)主損失重大，銀行往往也需面對減值及資本壓力，當(dāng)然銀行也可以通過回?fù)軠p值，來改善資產(chǎn)負(fù)債表。從以上種種可以看出，債主和債仔都在積極妥善處理債務(wù)問題，相信會有越來越多有利雙方的協(xié)議產(chǎn)生。除此之外，喜見工商物業(yè)成交頻繁，大量投資者和用家蜂擁進場，商業(yè)地產(chǎn)日日見到交投，所謂「春江水暖鴨先知」，或者這些聰明的投資者早已洞悉先機，預(yù)期利率將會進一步下調(diào)，當(dāng)美聯(lián)儲繼續(xù)減息，Hibor重回兩厘以下之時，商業(yè)地產(chǎn)的春天便會再次來臨。