山西省港區(qū)政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)常務(wù)副主席、中國(guó)和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng) 蔡志忠
投入選舉，共創(chuàng)未來(lái)！執(zhí)筆時(shí)適逢香港立法會(huì)換屆選舉前夕，雖然本欄主要評(píng)論經(jīng)濟(jì)與樓市，但是也必須在此呼籲全港市民踴躍投票，為香港前途選賢任能，在12月7日投下神聖一票！
筆者的上一篇文章，提到核心區(qū)甲級(jí)商業(yè)大廈樓價(jià)升100%，比施永青先生預(yù)測(cè)的住宅價(jià)格升85%還要快，引來(lái)坊間不少質(zhì)疑聲音。這也難怪，因?yàn)榻鼇?lái)住宅市場(chǎng)成交暢旺，樓價(jià)已經(jīng)回升3%-4%，形勢(shì)相對(duì)較好，發(fā)展商甚至開(kāi)始積極投地了；反觀甲級(jí)寫(xiě)字樓雖然交投也很頻密，然而成交價(jià)格仍然十分低迷，過(guò)去幾年，甲廈價(jià)格從高位下調(diào)5至7成，似乎難以大幅反彈，要回升100%談何容易。那麼為甚麼我會(huì)作如此大膽的預(yù)測(cè)？其實(shí)，大幅回升表面上看起來(lái)像是很難，真正並不難，原因是我們的預(yù)測(cè)都在6年後。
無(wú)可否認(rèn)，住宅市場(chǎng)的確復(fù)蘇得比較快，這源於香港地少人多，加上各項(xiàng)積極的人口政策奏效，帶來(lái)了大量剛性需求。隨著新樓銷售理想，地產(chǎn)商的庫(kù)存大減，開(kāi)始不再割價(jià)求售，即不再如以往一般求量不求價(jià)，而是開(kāi)始懂得惜售，並採(cǎi)用「唧牙膏」方式招標(biāo)出售。通常會(huì)先標(biāo)售頂層豪華特色大單位，創(chuàng)造出巨額成交價(jià)以及超高呎價(jià)，然後再繼續(xù)以價(jià)高者得的方法標(biāo)售其他單位。就如西半山豪宅新盤(pán)「天御」一樣，先標(biāo)出豪華特色單位，面積4719呎，價(jià)格3.54億元，每呎高達(dá)7. 5萬(wàn)元。然後再慢慢標(biāo)售其他單位，這樣的話，整體造價(jià)就會(huì)慢慢向好。
那麼甲級(jí)商廈和商舖市場(chǎng)又如何？這是一個(gè)幾乎被所有專家唱跌的市場(chǎng)，原因不外是老生常談，看淡甲廈的理由：經(jīng)濟(jì)不景外資撤離、企業(yè)對(duì)甲廈需求大減、供應(yīng)過(guò)多空置率達(dá)11.2%等等。先講商業(yè)物業(yè)，早幾年受新冠疫情困擾，加上企業(yè)外遷和公司規(guī)?？s小等，寫(xiě)字樓巿場(chǎng)的確受到很大衝擊，因此才會(huì)有大跌5至7成的價(jià)格出現(xiàn)，然而近年外資重回香港、金融中心地位上升、資金人才蜂擁而至，港島核心地段甲級(jí)寫(xiě)字樓消化迅速，這個(gè)市場(chǎng)已在變天。別錯(cuò)誤以為11.2%的空置率很高，假如回到以前正常的8%左右，便是樓價(jià)大幅反彈之時(shí)。大家可要知道，這個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有土地新供應(yīng)，不像住宅市場(chǎng)。
電商只佔(zhàn)整體銷售10.4% 市佔(zhàn)率不算高
另一邊廂，看淡商舖市場(chǎng)的原因：遊客消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變、電商平臺(tái)網(wǎng)購(gòu)盛行、全港商舖到處交吉等等。這些都象徵著傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)受到新經(jīng)濟(jì)衝擊的過(guò)程，然而直到今天，在香港的整體零售銷售總額中，電商只佔(zhàn)整個(gè)市場(chǎng)約10.4%，顯然所謂網(wǎng)購(gòu)盛行並沒(méi)有搶走太多實(shí)體生意，因此只要用心經(jīng)營(yíng)，實(shí)體店生意仍有作為。當(dāng)年2012年王健林與馬雲(yún)1億元注碼的賭局，打賭於10年後網(wǎng)購(gòu)銷售額能否達(dá)到市場(chǎng)50%，當(dāng)時(shí)的贏家其實(shí)是王健林，因?yàn)橹敝寥ツ甑?，中?guó)電商佔(zhàn)整體零售業(yè)總銷貨價(jià)值的比例約為26.8%。中國(guó)的商業(yè)環(huán)境，以快到模糊的速度發(fā)生著變化，虛擬經(jīng)濟(jì)和傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)深度綁定，以至於我們很難說(shuō)是電子商務(wù)顛覆了傳統(tǒng)商業(yè)，還是傳統(tǒng)商業(yè)吸納了電子商務(wù)，這也難怪企業(yè)家都說(shuō)要線上線下同時(shí)經(jīng)營(yíng)，同步發(fā)展。
其實(shí)，以上論點(diǎn)並非筆者預(yù)測(cè)樓價(jià)上揚(yáng)的最強(qiáng)理?yè)?jù)，讓本人最有信心甲廈能在6年內(nèi)上升100%的原因，是那些口中整天說(shuō)樓價(jià)大跌的新經(jīng)濟(jì)人。如阿里巴巴馬雲(yún)、京東劉強(qiáng)東、藍(lán)思科技周群飛等等，這些電商平臺(tái)大老闆和科技巨擘的領(lǐng)頭羊，總是形容網(wǎng)購(gòu)將取代實(shí)體經(jīng)濟(jì)，香港樓價(jià)將會(huì)大跌，可是他們卻都正在大舉購(gòu)買(mǎi)香港房地產(chǎn)，而且行動(dòng)只是剛剛開(kāi)始，出手是數(shù)以十億元計(jì)算，他們用實(shí)際行動(dòng)代替了身體語(yǔ)言。反而那些經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)行業(yè)的大商家，如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)王健林、碧桂園楊惠妍、紀(jì)惠集團(tuán)湯文亮等等，他們都希望樓價(jià)上升，但卻不斷在賣(mài)樓和沽貨減債，他們也以行動(dòng)詮釋了個(gè)人態(tài)度。新經(jīng)濟(jì)這麼成功，這些有錢(qián)的公司卻幾乎都在想著買(mǎi)樓，尤其是要投資核心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)，港島核心地段可供買(mǎi)賣(mài)的甲級(jí)商廈只有10幢左右，選擇非常有限。甲廈賣(mài)盤(pán)供應(yīng)有一天會(huì)斷層，利息明年將進(jìn)一步下調(diào)，只要解開(kāi)高息的枷鎖，樓價(jià)就可撥開(kāi)雲(yún)霧見(jiàn)青天！
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