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戴德梁行發(fā)表今年第三季香港房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望指，寫(xiě)字樓市場(chǎng)續(xù)錄得負(fù)吸納量，整體待租率升至17.7%，促使寫(xiě)字樓租金繼續(xù)調(diào)整。戴德梁行香港董事總經(jīng)理及項(xiàng)目/企業(yè)服務(wù)部主管蕭亮輝進(jìn)一步預(yù)測(cè)稱(chēng)，隨著年底前新寫(xiě)字樓不斷落成，年底甲廈待租率將達(dá)到19%，將是歷史新高，打破2004年以來(lái)的紀(jì)錄。

恒基地產(chǎn)旗下The Henderson（左，箭嘴示）和長(zhǎng)實(shí)旗下的長(zhǎng)江中心2期（右，箭嘴示），均在2023年年內(nèi)落成，都是中環(huán)罕有新建成的甲級(jí)寫(xiě)字樓。恒基網(wǎng)站、長(zhǎng)江集團(tuán)網(wǎng)站圖

蕭亮輝表示，在環(huán)球經(jīng)濟(jì)前境不明朗情況下，季內(nèi)續(xù)見(jiàn)企業(yè)縮減樓面或退租個(gè)案，令香港甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納情況繼續(xù)走軟。今年第三季整體甲廈淨(jìng)吸納量為負(fù)22.59萬(wàn)平方呎，今年累計(jì)負(fù)64.68萬(wàn)平方呎。整體待租率因而被推至17.7%水平。甲廈租金繼續(xù)調(diào)整，按季錄得1.7%跌幅，年初至今累跌5.5%，當(dāng)中以港島東和九龍東等非核心區(qū)的跌幅較為顯著。

新租賃成交方面，本季度的新租面積較上季增長(zhǎng)約40%，總面積錄得81.06萬(wàn)平方呎，當(dāng)中包括九龍東數(shù)宗備受市場(chǎng)矚目的巨型樓面成交，以及一些預(yù)租個(gè)案。按地區(qū)劃分，超過(guò)五成（51%）的租務(wù)成交位於九龍東，20%位於大中環(huán)地區(qū)，灣仔/銅鑼灣地區(qū)承造16%的租務(wù)。

料本港寫(xiě)字樓租金跌5%至7%

按行業(yè)的新租賃面積劃分，第三季度各行業(yè)比重相對(duì)平均，除了科技、媒體及電訊行業(yè)（21%）最為活躍外，消費(fèi)品/製造業(yè)（18%）、銀行及金融業(yè)（18%）、公營(yíng)機(jī)構(gòu)（13%）和專(zhuān)業(yè)服務(wù)（11%）等行業(yè)的新租面積佔(zhàn)比均超過(guò)10%?？萍肌⒚襟w及電訊行業(yè)的代表租客有香港寬頻、NEC（日本電氣）等公司，銀行及金融業(yè)則有天風(fēng)國(guó)際證券、安信信貸等，醫(yī)院管理局則是公營(yíng)機(jī)構(gòu)領(lǐng)域大宗新租務(wù)的承租人。戴德梁行表示，該現(xiàn)象反映不同行業(yè)的企業(yè)在租金調(diào)整下，紛紛抓緊機(jī)會(huì)進(jìn)行樓面整合和升級(jí)搬遷活動(dòng)。記者翻閱報(bào)告時(shí)發(fā)現(xiàn)，醫(yī)院管理局承租7.53萬(wàn)平方呎，成為第三季最大甲廈租客，租用商廈為九龍灣啟匯。

另一方面，從中區(qū)的新租賃面積可見(jiàn)，來(lái)自?xún)?nèi)地企業(yè)的新租賃需求佔(zhàn)比自通關(guān)以來(lái)明顯增長(zhǎng)，佔(zhàn)中區(qū)首三季度新租賃面積約36%，較2022年全年17%佔(zhàn)比增長(zhǎng)不少。期望中資企業(yè)能繼續(xù)為香港寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)注入新動(dòng)力，支持寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐步復(fù)蘇。至於租金走勢(shì)，戴德梁行方面維持原先預(yù)測(cè)，即全年跌幅介乎5%至7%。

第三季住宅交投量按年挫兩成

另一方面，持續(xù)加息及股票市場(chǎng)反覆向下等不利因素繼續(xù)壓抑住宅成交，季內(nèi)各類(lèi)住宅市場(chǎng)樓價(jià)跌勢(shì)加快。息口持續(xù)高企且走勢(shì)未明，加上近期股票市場(chǎng)動(dòng)蕩，在市場(chǎng)缺乏利好因素下，潛在買(mǎi)家普遍持觀望態(tài)度。第三季住宅物業(yè)成交宗數(shù)不足9200宗，按季和按年分別挫25%和21%。由於市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力受壓，季內(nèi)續(xù)見(jiàn)發(fā)展商以貼市開(kāi)價(jià)的方式推盤(pán)以吸引買(mǎi)家，搶佔(zhàn)部分二手市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。1月至9月一、二手成交佔(zhàn)比未見(jiàn)明顯改變，反映第三季住宅交投量屬「一、二手齊跌」。

戴德梁行香港估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部高級(jí)董事黎劍明指出，住宅價(jià)格方面，根據(jù)政府?dāng)?shù)據(jù)（截至8月），整體住宅物業(yè)價(jià)格5至8月之間4個(gè)月樓價(jià)連跌4.2%，年初至今升幅收窄至1.3%，使年初受通關(guān)所帶動(dòng)的升幅幾近被蒸發(fā)。若根據(jù)戴德梁行自家追蹤的私人住宅物業(yè)指數(shù)，截至9月尾，樓價(jià)年初至今累計(jì)已錄得約0.5%跌幅。

戴德梁行執(zhí)行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，展望後市市場(chǎng)普遍認(rèn)為息口仍未見(jiàn)頂，即使政府及後提出減辣措施，雖然可為樓市在下行周期帶來(lái)穩(wěn)定性及恢復(fù)部分潛在買(mǎi)家的入市信心，樓價(jià)仍會(huì)持續(xù)波動(dòng)一段時(shí)間。她預(yù)期本港樓市在息口回落前仍存在下行壓力，2023年全年樓價(jià)或跌0至5%，而住宅成交量或會(huì)比去年減慢0至5%，至4.3萬(wàn)至4.5萬(wàn)伙左右。（記者王丹丹）