市建局行政總監(jiān)韋志成今日(26日)發(fā)表網(wǎng)誌，指目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境和樓市狀況對(duì)局方的財(cái)務(wù)穩(wěn)健帶來不少挑戰(zhàn)，連同去年4月已展開收購工作的九龍城衙前圍道/賈炳達(dá)道發(fā)展計(jì)劃，未來數(shù)年合共有5個(gè)已獲政府批準(zhǔn)的重建項(xiàng)目需要做收購工作，預(yù)計(jì)涉及總收購開支約300億元。
韋志成表示，在目前市況下，預(yù)期發(fā)展商投標(biāo)意欲短時(shí)間內(nèi)不會(huì)回復(fù)，局方已推遲部分重建項(xiàng)目的招標(biāo)時(shí)間表，但會(huì)影響市建局的現(xiàn)金流，局方會(huì)以「動(dòng)態(tài)」管理策略，因應(yīng)項(xiàng)目收購的規(guī)模，以及補(bǔ)償、遷置和工程的複雜性等，調(diào)整重建項(xiàng)目的收購步伐，先進(jìn)行較簡單、能盡快平整地盤，取得批地文件以進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，補(bǔ)充現(xiàn)金流，應(yīng)付其他較大型項(xiàng)目的支出。局方本月亦推出全新「項(xiàng)目發(fā)展促進(jìn)服務(wù)」，於重建項(xiàng)目的招標(biāo)前，讓發(fā)展商盡早獲得項(xiàng)目的資訊，提升招標(biāo)成功率，補(bǔ)充市建局的現(xiàn)金流。
韋志成又指，現(xiàn)時(shí)業(yè)務(wù)計(jì)劃內(nèi)已啟動(dòng)，但仍未開展收購程序的重建項(xiàng)目，涉及的業(yè)權(quán)份數(shù)由約70至800多個(gè)，市建局會(huì)先考慮收購規(guī)模較細(xì)、不涉及動(dòng)用高昂金額的重建項(xiàng)目。以下為網(wǎng)誌全文：
過去一年，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境複雜多變，樓價(jià)和地價(jià)受外在環(huán)境影響變得波動(dòng)，令發(fā)展商入標(biāo)投地的策略和作價(jià)趨向?qū)徤??？紤]到目前市況，市建局預(yù)期發(fā)展商的投標(biāo)意欲在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)回復(fù)積極，因此，我們已推遲部分重建項(xiàng)目的招標(biāo)時(shí)間表，這無可避免地影響市建局的現(xiàn)金流狀況。
為維持市區(qū)更新的可持續(xù)性，我們?cè)缜跋柔岚l(fā)行了120億港元的債券及簽訂一筆130億港元五年期定期及循環(huán)銀團(tuán)貸款，補(bǔ)充現(xiàn)金流以應(yīng)付正在進(jìn)行收購及計(jì)劃展開收購的重建項(xiàng)目，用以支付收購和補(bǔ)償?shù)凝嫶蟋F(xiàn)金開支，尤其以大規(guī)模的重建項(xiàng)目為甚，開支動(dòng)輒以數(shù)十、以至百億元計(jì)。市建局必須謹(jǐn)慎管理持有的現(xiàn)金流，慎重部署項(xiàng)目的收購步伐，以避免環(huán)球經(jīng)濟(jì)及本港市況在未來仍有一段時(shí)間不明確及不穏定的環(huán)境下，作高昂的收購決定，日後一旦市況回落影響項(xiàng)目的回報(bào)。
為此，我們以「動(dòng)態(tài)」管理的策略，考慮不同因素，包括（一）項(xiàng)目收購的規(guī)模，尤其是涉及住宅物業(yè)和商舖的數(shù)目、（二）項(xiàng)目收購的複雜性，包括處理租戶的補(bǔ)償和遷置事宜，以及（三）項(xiàng)目工程的複雜性，包括是否涉及封路或改道工程、搬遷和重置地下管道等的公共設(shè)施，從而調(diào)整不同重建項(xiàng)目的收購步伐，以相對(duì)較簡單、能盡快平整地盤，取得批地文件以進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目先行，加快資金「回籠」補(bǔ)充現(xiàn)金流，以應(yīng)付其他較大型項(xiàng)目的支出。
另一方面，市建局在本月推出全新的「項(xiàng)目發(fā)展促進(jìn)服務(wù)」，於展開重建項(xiàng)目的招標(biāo)程序前，讓發(fā)展商能盡早獲得項(xiàng)目的相關(guān)資訊，並加強(qiáng)與發(fā)展商溝通，收集他們對(duì)項(xiàng)目的意見及解答相關(guān)問題，讓發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目在入標(biāo)前有充分的理解，有更多時(shí)間準(zhǔn)備標(biāo)書及與其他機(jī)構(gòu)合組財(cái)團(tuán)，以提升招標(biāo)成功率，補(bǔ)充市建局的現(xiàn)金流。
考慮項(xiàng)目特性決定收購先後
市建局一直按照現(xiàn)行機(jī)制，在重建項(xiàng)目獲政府批準(zhǔn)後展開收購程序。然而，每個(gè)重建項(xiàng)目由宣布重建至向受影響的業(yè)主提出收購建議，不同項(xiàng)目所需的時(shí)間會(huì)因應(yīng)項(xiàng)目本身的特性而有所不同，這包括﹕
（一）項(xiàng)目收購的規(guī)模
市建局團(tuán)隊(duì)在決定重建項(xiàng)目的收購時(shí)間，其中一個(gè)主要考慮因素是項(xiàng)目收購的規(guī)模，項(xiàng)目涉及受影響的住宅及商舖業(yè)權(quán)的數(shù)目愈多，預(yù)留作收購和補(bǔ)償?shù)馁Y金便需要愈多。
以現(xiàn)時(shí)在業(yè)務(wù)計(jì)劃內(nèi)已啟動(dòng)而仍未開展收購程序的重建項(xiàng)目，涉及的業(yè)權(quán)份數(shù)由70多至800多個(gè)，在現(xiàn)金流緊絀及未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍未明朗的前提下，市建局團(tuán)隊(duì)會(huì)先考慮收購規(guī)模相對(duì)較細(xì)、不涉及動(dòng)用高昂收購金額的重建項(xiàng)目，展開收購。
此外，收購的業(yè)權(quán)數(shù)量愈多，所需處理的時(shí)間便愈長。市建局在向住宅物業(yè)的業(yè)主提出收購建議後，業(yè)主有兩個(gè)月時(shí)間考慮是否接受收購。當(dāng)業(yè)主決定接受收購建議後，業(yè)主和市建局分別會(huì)委聘律師處理物業(yè)買賣事宜，視乎市場當(dāng)時(shí)可處理樓宇買賣的律師事務(wù)所的情況，涉及業(yè)權(quán)數(shù)量多的項(xiàng)目便有需要分批處理買賣合約事宜，項(xiàng)目的收購進(jìn)程相對(duì)收購規(guī)模較細(xì)的項(xiàng)目而言，需要較長的時(shí)間才能完成。
?。ǘ╉?xiàng)目收購的複雜性
除了考慮重建項(xiàng)目的收購規(guī)模外，市建局有別於私人發(fā)展商，亦需要處理項(xiàng)目內(nèi)租戶的補(bǔ)償和遷置事宜。一般來說，若項(xiàng)目涉及大量的租戶，包括劏房戶，完成整個(gè)收購程序所需的時(shí)間就更長。
當(dāng)出租物業(yè)的業(yè)主接受市建局的收購建議後，市建局會(huì)派員到訪收購單位內(nèi)的租戶，審核租戶的特惠津貼或安置資格，這些工作包括量度單位的面積、計(jì)算租戶可獲取的特惠津貼，以及處理合資格租戶的現(xiàn)金補(bǔ)償或遷置安排。
根據(jù)現(xiàn)行政策，受重建影響的租戶，除了可選擇現(xiàn)金補(bǔ)償外，亦可以選擇安置到公共房屋單位，但需符合相關(guān)的入息和資產(chǎn)要求。因此，若租戶選擇安置，市建局團(tuán)隊(duì)需額外進(jìn)行審查，確定租戶合乎入住香港房屋委員會(huì)或香港房屋協(xié)會(huì)單位的資格，並將住戶的資料轉(zhuǎn)交予相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)作進(jìn)一步核實(shí)。在確認(rèn)安置資格後，團(tuán)隊(duì)亦需要為租戶安排抽籤、揀樓等工作。一般而言，由出租物業(yè)的業(yè)主接受市建局的收購，至完成整個(gè)租戶的補(bǔ)償和安置工作，便需要額外10個(gè)多月的時(shí)間處理每個(gè)租戶的個(gè)案。
涉及劏房和天臺(tái)屋 收購需時(shí)更長
若然業(yè)主持有的單位為「劏房」，核實(shí)租戶的時(shí)間亦相應(yīng)增加，市建局需要為一個(gè)單位內(nèi)每個(gè)「劏房」戶，重覆以上核實(shí)資格和安置的程序，團(tuán)隊(duì)曾經(jīng)處理過「一劏十二」的情況，可想而知，項(xiàng)目收購單位內(nèi)的「劏房」數(shù)目愈多，所需處理的時(shí)間便會(huì)以倍數(shù)增加。
此外，若重建項(xiàng)目範(fàn)圍內(nèi)有僭建的天臺(tái)屋，由於天臺(tái)屬公用地方，市建局需待重建項(xiàng)目範(fàn)圍內(nèi)所有業(yè)主接受收購建議後，才能處理天臺(tái)屋租戶的補(bǔ)償和安置工作，進(jìn)一步延長整個(gè)收購過程。
除住宅物業(yè)的業(yè)主和租客外，市建局亦向重建項(xiàng)目內(nèi)的非住宅業(yè)主提出收購，以及為有需要的商戶提供支援。以深水埗兼善里項(xiàng)目為例，項(xiàng)目範(fàn)圍內(nèi)有一所私營安老院舍，遷置過程相對(duì)複雜，除了要尋找合適的地方繼續(xù)營運(yùn)、因應(yīng)相關(guān)法規(guī)要求處理牌照事宜之外，由於院友數(shù)目眾多，加上大部分為行動(dòng)不便的長者，院舍需安排人手和時(shí)間分批安排遷出，我們團(tuán)隊(duì)亦盡量配合，給予充分時(shí)間讓院方完成搬遷，才交出單位。
?。ㄈ╉?xiàng)目工程的複雜性
市建局團(tuán)隊(duì)在釐定各個(gè)已開展重建項(xiàng)目的收購先後次序時(shí)，項(xiàng)目是否涉及封路或改道工程、地下管道，包括電纜、光纖電纜、輸水及排水管道和煤氣管道等公共設(shè)施的搬遷和重置等，亦屬考慮的因素。
由於市建局需要就擬展開的重建項(xiàng)目保密，因此，相關(guān)項(xiàng)目的詳細(xì)資料搜集及深化規(guī)劃工作，都只能在公布啟動(dòng)項(xiàng)目後才能進(jìn)行；加上封路或改道，以及地下管道搬遷和重置等工程，均涉及諮詢政府部門、審批及刊憲等多個(gè)程序，因此，不同項(xiàng)目若涉及上述工程，在規(guī)劃、進(jìn)行技術(shù)研究及方案設(shè)計(jì)、諮詢及審批等所需的時(shí)間和進(jìn)度，亦會(huì)因涉及工程的規(guī)模大小和複雜程度而不同，項(xiàng)目能推出招標(biāo)的時(shí)間亦各異。
具體來說，若然項(xiàng)目範(fàn)圍內(nèi)涉及封路或改道工程，市建局團(tuán)隊(duì)需委聘顧問進(jìn)行交通影響評(píng)估報(bào)告，以及將有關(guān)工程方案提交予路政署和運(yùn)輸署等不同政府部門審批。若涉及地下管道等公共設(shè)施的搬遷和重置，團(tuán)隊(duì)亦需制定相關(guān)的工程方案，以及諮詢相關(guān)的政府部門，包括水務(wù)署、渠務(wù)署等。至於公用設(shè)施例如地底電纜的搬遷工程，則需與電力公司協(xié)調(diào)，制定施工時(shí)間表、暫停供電的時(shí)段和範(fàn)圍等，將工程對(duì)用戶的影響減至最低。
由此可見，若項(xiàng)目涉及的封路、改道和地下管道工程愈簡單，需要籌備的工程方案以至審批時(shí)間則相對(duì)較快，讓市建局能盡早取得地政總署批出的地契，就項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)以取得前期款項(xiàng)收入，補(bǔ)充現(xiàn)金流。
現(xiàn)時(shí)在市建局業(yè)務(wù)計(jì)劃內(nèi)，共有4個(gè)早前已獲政府批準(zhǔn)，但仍未展開收購的重建項(xiàng)目，包括皇后大道西／桂香街發(fā)展項(xiàng)目（桂香街項(xiàng)目）、土瓜灣靠背壟道／浙江街的公務(wù)員建屋合作社項(xiàng)目（靠背壟道項(xiàng)目）、明倫街／馬頭角道發(fā)展計(jì)劃（明倫街項(xiàng)目）和土瓜灣道／馬頭角道發(fā)展計(jì)劃。
上述桂香街項(xiàng)目因受司法程序影響而未能展開收購；而最後一個(gè)屬工業(yè)樓宇的收購，市建局需另訂方案處理。餘下的靠背壟道項(xiàng)目和明倫街項(xiàng)目，市建局團(tuán)隊(duì)在釐定收購時(shí)間時(shí)，需綜合上述考慮因素，詳細(xì)審視項(xiàng)目各自的特性，才作決定。
明倫街項(xiàng)目收購規(guī)模大 工程較複雜
在項(xiàng)目的收購規(guī)模和複雜性方面，明倫街項(xiàng)目有超過820個(gè)業(yè)權(quán)，數(shù)目較靠背壟道項(xiàng)目約460個(gè)，多接近一倍；而明倫街項(xiàng)目受影響的業(yè)主、商戶及租戶的總數(shù)有超過一千戶，是靠背壟道項(xiàng)目的兩倍多，加上明倫街項(xiàng)目內(nèi)有超過三成半屬於劏房戶，市建局除了需要預(yù)留較多資金用作明倫街項(xiàng)目的業(yè)權(quán)收購、租戶的補(bǔ)償和安置之外，亦要處理500多個(gè)租戶的個(gè)案，估計(jì)涉及核實(shí)租戶身份、計(jì)算補(bǔ)償及協(xié)助安置上公屋等工作，耗時(shí)甚長。
在商舖營運(yùn)者方面，明倫街項(xiàng)目範(fàn)圍內(nèi)有超過100個(gè)地舖需協(xié)助搬遷，當(dāng)中大部分為車房；相比靠背壟道項(xiàng)目來說，由於項(xiàng)目內(nèi)絕大部分屬自住業(yè)主，沒有商舖，整個(gè)收購及租戶補(bǔ)償和安置工作相對(duì)簡單，相信能較快地完成。
至於工程複雜性方面，靠背壟道項(xiàng)目和明倫街項(xiàng)目兩個(gè)項(xiàng)目地底都有電纜、輸水及排水管道等公共設(shè)施，需與相關(guān)的政府部門和機(jī)構(gòu)商討搬遷和重置方案。然而，因明倫街項(xiàng)目地底有一條闊約3.6米的大型「箱形」暗渠，用作疏導(dǎo)區(qū)域性的降雨，團(tuán)隊(duì)需與渠務(wù)署等政府部門協(xié)調(diào)，確保這管道在工程期間及重建後能如常運(yùn)作，這亦令明倫街項(xiàng)目的地底工程更為複雜和耗時(shí)。
在衡量市建局現(xiàn)金流狀況的前提下，市建局無疑會(huì)傾向考慮那些收購進(jìn)程較快、盡早能取得政府批出地契以進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，向其提出收購建議。團(tuán)隊(duì)亦明白，現(xiàn)居住於已開展項(xiàng)目範(fàn)圍內(nèi)的居民，對(duì)市建局能盡早收購，讓他們另覓較佳居所、改善生活環(huán)境的期盼。
為舊區(qū)居民提供家居小型工程維修服務(wù)
為此，在推動(dòng)樓宇復(fù)修工作之上，市建局團(tuán)隊(duì)透過與地區(qū)組織合作，識(shí)別舊區(qū)內(nèi)，不管是否市建局項(xiàng)目的有需要住戶，包括獨(dú)居、雙老長者和基層家庭，為他們提供免費(fèi)家居維修服務(wù)，進(jìn)行包括修補(bǔ)牆身、天花石屎和維修水管等小型維修工程，改善其樓宇安全和居住環(huán)境。
在過去兩年，團(tuán)隊(duì)在九龍城及土瓜灣區(qū)舊區(qū)，已先後協(xié)助數(shù)十個(gè)此類個(gè)案，為單位修補(bǔ)石屎和鋼筋，並進(jìn)行除銹及防銹工作，提升單位的結(jié)構(gòu)安全水平和宜居度。
我希望不論是居於市建局已開展的重建項(xiàng)目而正在等待我們提出收購建議的業(yè)主，抑或是舊區(qū)內(nèi)其他樓宇的業(yè)主，不論任何時(shí)候，都不要忽視為大廈及單位做好維修保養(yǎng)的重要。而現(xiàn)時(shí)正在等候市建局就重建項(xiàng)目提出收購的業(yè)主，若在維修樓宇公用地方或單位內(nèi)部遇到困難，需要支援，我鼓勵(lì)他們向市建局團(tuán)隊(duì)尋求協(xié)助。
審時(shí)度勢 調(diào)整項(xiàng)目不同階段進(jìn)程
目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境和樓市狀況，對(duì)市建局的財(cái)務(wù)穏健帶來不少挑戰(zhàn)。連同去年4月已展開收購工作的九龍城衙前圍道／賈炳達(dá)道發(fā)展計(jì)劃，市建局在未來數(shù)年，合共有5個(gè)已獲政府批準(zhǔn)的重建項(xiàng)目需進(jìn)行收購工作，預(yù)計(jì)涉及總收購開支約300億元。
面對(duì)舊區(qū)及樓宇「雙老化」問題日趨嚴(yán)峻，儘管市建局已經(jīng)透過發(fā)行債券和銀團(tuán)貸款補(bǔ)充現(xiàn)金流，以完成上述已批準(zhǔn)進(jìn)行的項(xiàng)目，與及推動(dòng)舊區(qū)更新的持續(xù)發(fā)展。然而，市建局必須審慎管理現(xiàn)時(shí)持有的現(xiàn)金，平衡已啟動(dòng)項(xiàng)目內(nèi)受重建影響居民的意願(yuàn)，及舊區(qū)其他期待重建的居民的處境；同時(shí)要審時(shí)度勢，考慮當(dāng)前及預(yù)期未來環(huán)球經(jīng)濟(jì)及本地樓市狀況不明朗因素，對(duì)市建局就項(xiàng)目提出收購及推出招標(biāo)，在現(xiàn)金流及財(cái)務(wù)穏健方面會(huì)帶來的影響。
假若現(xiàn)時(shí)市建局只考慮已啟動(dòng)項(xiàng)目內(nèi)居民的意願(yuàn)而作涉及高昂收購開支的決定，日後一旦市況出現(xiàn)變化令項(xiàng)目的回報(bào)大幅減少，這將直接影響市建局可進(jìn)行其他重建項(xiàng)目的步伐和規(guī)模。市建局將不時(shí)檢視已開展項(xiàng)目不同階段的進(jìn)程並作適時(shí)調(diào)整，維持財(cái)務(wù)穏健，在力之所及的前提下，持續(xù)有序地履行市區(qū)更新的任務(wù)，照顧舊區(qū)不同居民的需要。
圖源：政府新聞處
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