7月3日，房地產(chǎn)服務(wù)和諮詢顧問公司戴德梁行舉2025年中深圳商辦市場新聞發(fā)布會。
項目入市延後放緩供應(yīng)節(jié)奏，暫時緩解空置率上行壓力。
2025年上半年，經(jīng)濟發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)，以外向型經(jīng)濟見長的深圳進出口貿(mào)易難以避免地受到中美貿(mào)易戰(zhàn)的衝擊；而另一方面，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)力，硬科技產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，也為深圳辦公樓租賃市場提供持續(xù)需求。但整體而言，外部環(huán)境的不確定性與國內(nèi)新舊動能轉(zhuǎn)換期的結(jié)構(gòu)性壓力，對寫字樓租賃需求構(gòu)成影響，增量需求疲軟的背景下不少寫字樓項目投入使用的時間延後。2025年上半年，全市投入使用的甲級寫字樓新供應(yīng)面積23.5萬平方米，低於市場普遍預(yù)期，全市甲級物業(yè)存量達到860.5萬平方米。供應(yīng)的延後也暫時緩和了空置率上行壓力，截止2025年二季度末全市甲級寫字樓空置率半年微升1.2個百分點至27.8%。
戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端分析，面對激烈的競爭，業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金以留住或招攬租戶，同時積極推出更多樣化的服務(wù)以提升租戶體驗?？偛啃臀飿I(yè)也在吸引關(guān)聯(lián)企業(yè)回流及產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)入駐；政府部門積極參與重點行業(yè)企業(yè)的孵化和培育，為相關(guān)企業(yè)提供低成本的優(yōu)質(zhì)辦公空間。需求分流進一步加大甲級寫字樓市場的去化壓力，二季度全市甲級寫字樓平均租金繼續(xù)下探，較去年末下跌5.3%至每月每平方米160.1元（人民幣，下同）。價格優(yōu)勢在一定程度上促進了新供應(yīng)及部分存量項目的去化，上半年全市累計淨吸納量6.8萬平方米。
三年內(nèi)深圳甲寫市場總存量或破千萬平方米，需求結(jié)構(gòu)趨向多元化
關(guān)於未來供應(yīng)，結(jié)合已完成竣備但未啟用的新項目，以及接近完工的項目，年內(nèi)還有約122萬平方米的甲級寫字樓可投入使用。而通過對在途供應(yīng)跟蹤，多達420萬平方米的甲級寫字樓有望在2027年末前投入供應(yīng)，即便考慮項目延期或運營方向調(diào)整等因素，到2027年末深圳甲級寫字樓總存量仍有望突破1000萬平方米，深圳甲級寫字樓市場競爭將持續(xù)白熱化，促使辦公成本進一步下降。
戴德梁行華南區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部副董事總經(jīng)理、企業(yè)服務(wù)部主管黃書禮表示，小米、騰訊、vivo等企業(yè)的總部大樓也即將投入使用，辦公需求的轉(zhuǎn)移對存量樓宇產(chǎn)生的壓力亦不可小覷。為實現(xiàn)原有租戶留存與新客戶吸納，業(yè)主將在優(yōu)惠政策制定與便利性服務(wù)供給方面展現(xiàn)更高的靈活度，同時平均租金也將延續(xù)下行趨勢。
伴隨租金的下行，甲級寫字樓中新興行業(yè)以及經(jīng)營類業(yè)態(tài)的佔比料將上升，甲級寫字樓的租戶構(gòu)成將更加多元。年初以來以DeepSeek、宇樹科技等為代表的科技公司掀起了新一輪的科技熱潮，同時城市競爭帶來的緊迫感也令深圳加大力度支持科技企業(yè)發(fā)展，未來更多優(yōu)秀科技企業(yè)的湧現(xiàn)或?qū)准墝懽謽鞘袌鰩硇碌脑隽啃枨蟆?/p>
新供應(yīng)及存量改造項目集中入市，上半年供應(yīng)端表現(xiàn)亮眼
戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍表示，2025年上半年，深圳零售市場供應(yīng)端表現(xiàn)亮眼，迎來共計30.3萬平方米優(yōu)質(zhì)購物中心的新供應(yīng)，主要貢獻自K11 ECOAST以及羅湖益田假日廣場，全市優(yōu)質(zhì)購物中心存量增至747.7萬平方米。此外，太子灣招商花園城開放式獨棟街區(qū)VILLA正式亮相，與以集中式商業(yè)形態(tài)為主的K11 ECOAST形成互補，成為深圳西海岸「文旅+」的熱門打卡地；華潤萬象利用雄厚的商業(yè)資源重新打造PA MALL，為福田引入批量矚目首店；印力輕資產(chǎn)輸出項目iN城市廣場以3萬平方米的戶外運動廣場為特色吸引人氣，激發(fā)存量資產(chǎn)潛在價值。
供應(yīng)放量競爭壓力不減，新消費場景將激活市場潛力
總存量擴大令深圳優(yōu)質(zhì)購物中心密度進一步加大，與此同時，社區(qū)型商業(yè)、寫字樓商業(yè)配套等設(shè)施的完善，也陸續(xù)分流消費需求，品牌競爭激烈考驗招商團隊及其運營能力。2025年二季度末，深圳優(yōu)質(zhì)購物中心最優(yōu)層平均租金錄得每月每平方米761.6元，半年下降2.4%，全市整體空置率上升1.2個百分點至9.1%，預(yù)計持續(xù)籌開的K11有望帶動片區(qū)空置率下行。
未來三年，深圳將有約126.4萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心計劃入市，其中包括寶安、南山在內(nèi)的西部板塊佔比高達68.4%。對此，未來供應(yīng)無疑加劇市場競爭並對租金形成壓力，但另一方面來看，新鮮的商業(yè)消費載體投入市場將豐富消費體驗，不斷為市場帶來新消費場景，進而刺激消費潛力的釋放。儘管宏觀經(jīng)濟的不確定性仍將影響整體消費意願，但文體娛樂細分品類的消費需求挖掘，以及情感需求催生的潮玩、二次元、寵物經(jīng)濟料將繼續(xù)點亮零售市場。
灣區(qū)大宗交易市場主流需求轉(zhuǎn)向小總價資產(chǎn)
上半年，大灣區(qū)大宗交易成交規(guī)模波動明顯，單宗均價金額降至5億，市場主流需求轉(zhuǎn)向小總價資產(chǎn)。廣州各區(qū)屬平臺招商引資及企業(yè)自用需求是推動工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）類與非核心區(qū)辦公成交的主要引擎；深圳受企業(yè)自用需求推動，上市企業(yè)及國企購置佔據(jù)交易主體地位。獨棟別墅及工業(yè)類資產(chǎn)法拍成熱點板塊，買家積極尋求低位入市機會；險資持續(xù)加碼布局大灣區(qū)物流資產(chǎn)；同時，穩(wěn)定運營的商業(yè)項目受投資人青睞，尋求更大運營提升空間。
上半年，深圳辦公類物業(yè)成交總額近80億，多為自用買家成交，反映深圳自用辦公需求仍然較為活躍，工業(yè)及商業(yè)類資產(chǎn)受關(guān)注度持續(xù)提高。上市公司及國企自用買家仍然是深圳寫字樓市場成交主力，如京東方、國泰君安、瀘州老窖、玉禾田、愛爾眼科等均在近3年於深圳購置寫字樓作為自用辦公或經(jīng)營場所。
深圳大宗交易主力成交物業(yè)類型（資料來源：戴德梁行研究部及資本市場部）
展望未來，戴德梁行華南區(qū)資本市場部主管及董事陳俊儒表示，市場參與的各方可以把握政策利好節(jié)點，抓住降息、優(yōu)先政策等窗口，優(yōu)選政策導向明確的板塊；同時，「沒有賣不掉的資產(chǎn)，只有賣不掉的價格」，在價格持續(xù)調(diào)整下，投資價值開始浮現(xiàn)，私人投資者將積極參與市場，透過企業(yè)處置物業(yè)窗口，擇機低價收購優(yōu)質(zhì)物業(yè)；聚焦商業(yè)與產(chǎn)城基礎(chǔ)設(shè)施，聚焦內(nèi)循環(huán)、擴大內(nèi)需需求增長，以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機遇；在大宗交易市場有明確退出路徑、回報明確可控的項目將會更有吸引力；另外，隨新經(jīng)濟崛起的基礎(chǔ)設(shè)施將持續(xù)受到關(guān)注，隨著人工智能技術(shù)的發(fā)展算力需求激增，數(shù)據(jù)中心投資將重返熱點；與此同時，生物醫(yī)藥領(lǐng)域涉及的配送倉儲、醫(yī)療器械生產(chǎn)也值得關(guān)注。（記者 陳彥潔）
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