山西省港區(qū)政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)常務(wù)副主席 蔡志忠
投票選舉，共創(chuàng)未來！昨天(12月7日)是香港立法會(huì)選舉日，雖然本欄主要評論經(jīng)濟(jì)與樓市，但筆者要首先表示，樂見全港市民踴躍投票，氣氛熱烈，也投票了自己心目中的人選。
筆者的上一篇文章，提到核心區(qū)甲級(jí)商業(yè)大廈樓價(jià)升100%，比施永青先生預(yù)測的住宅價(jià)格升85%還要快，引來坊間不少質(zhì)疑聲音。這也難怪，因?yàn)榻鼇碜≌袌龀山粫惩?，樓價(jià)已經(jīng)回升3%至4%，形勢相對較好，發(fā)展商甚至開始積極投地了；反觀甲級(jí)寫字樓雖然交投也很頻密，然而成交價(jià)格仍然十分低迷，過去幾年，甲廈價(jià)格從高位下調(diào)五至七成，似乎難以大幅反彈，要回升100%談何容易。那麼為什麼我會(huì)作如此大膽的預(yù)測？其實(shí)，大幅回升表面上看起來像是很難，真正並不難，原因是我們的預(yù)測都在6年後。
甲級(jí)商廈和商舖市場是一個(gè)幾乎被所有專家唱跌的市場，原因不外是老生常談，看淡甲廈的理由：經(jīng)濟(jì)不景外資撤離、企業(yè)對甲廈需求大減、供應(yīng)過多空置率達(dá)11.2%等等。先講商業(yè)物業(yè)，早幾年受新冠疫情困擾，加上企業(yè)外遷和公司規(guī)?？s小等，寫字樓巿場的確受到很大衝擊，因此才會(huì)有大跌五至七成的價(jià)格出現(xiàn)，然而近年外資重回香港、金融中心地位上升、資金人才蜂擁而至，港島核心地段甲級(jí)寫字樓消化迅速，這個(gè)市場已在變天。別錯(cuò)誤以為11.2%的空置率很高，假如回到以前正常的8%左右，便是樓價(jià)大幅反彈之時(shí)。大家可要知道，這個(gè)市場沒有土地新供應(yīng)，不像住宅市場。
電商整體銷售市佔(zhàn)率不算高
另一邊廂，看淡商舖市場的原因：遊客消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變、電商平臺(tái)網(wǎng)購盛行、全港商舖到處交吉等等。這些都象徵著傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)受到新經(jīng)濟(jì)衝擊的過程，然而直到今天，在香港的整體零售銷售總額中，電商只佔(zhàn)整個(gè)市場約10.4%，顯然所謂網(wǎng)購盛行並沒有搶走太多實(shí)體生意，因此只要用心經(jīng)營，實(shí)體店生意仍有作為。當(dāng)年2012年王健林與馬雲(yún)1億元注碼的賭局，打賭於10年後網(wǎng)購銷售額能否達(dá)到市場50%，贏家其實(shí)是王健林，因?yàn)橹敝寥ツ甑祝袊娚虂?zhàn)整體零售業(yè)總銷貨價(jià)值的比例約為26.8%。中國內(nèi)地的商業(yè)環(huán)境，以快到模糊的速度發(fā)生著變化，虛擬經(jīng)濟(jì)和傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)深度綁定，以至於我們很難說是電子商務(wù)顛覆了傳統(tǒng)商業(yè)，還是傳統(tǒng)商業(yè)吸納了電子商務(wù)，這也難怪企業(yè)家都說要線上線下同時(shí)經(jīng)營，同步發(fā)展。
其實(shí)，以上論點(diǎn)並非筆者預(yù)測樓價(jià)上揚(yáng)的最強(qiáng)理據(jù)，讓本人最有信心甲廈能在6年內(nèi)上升100%的原因，是那些口中整天說樓價(jià)大跌的新經(jīng)濟(jì)人。如阿里巴巴馬雲(yún)、京東劉強(qiáng)東、藍(lán)思科技周群飛等等，這些電商平臺(tái)大老闆和科技巨擘的領(lǐng)頭羊，總是形容網(wǎng)購將取代實(shí)體經(jīng)濟(jì)，香港樓價(jià)將會(huì)大跌，可是他們卻都正在大舉購買香港房地產(chǎn)，而且行動(dòng)只是剛剛開始，出手是數(shù)以十億元計(jì)算，他們用實(shí)際行動(dòng)代替了身體語言。新經(jīng)濟(jì)這麼成功，這些有錢的公司卻幾乎都在想著買樓，尤其是要投資核心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)，港島核心地段可供買賣的甲級(jí)商廈只有10幢左右，選擇非常有限。甲廈賣盤供應(yīng)有一天會(huì)斷層，利息明年將進(jìn)一步下調(diào)，只要解開高息的枷鎖，樓價(jià)就可撥開雲(yún)霧見青天！
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