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蔡志忠 山西省港區(qū)政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)常務(wù)副主席、中國和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)

大埔宏福苑發(fā)生致命的五級(jí)火災(zāi)，是香港前所未有的重大災(zāi)難，讓港人十分悲痛，將銘記在香港史冊(cè)。港府和社會(huì)各界都在追查原因和真相，誓要追究刑事責(zé)任。市民大衆(zhòng)不禁要問，為何在今天如此先進(jìn)的城市，還會(huì)發(fā)生這等低級(jí)錯(cuò)誤的嚴(yán)重事故？本次火災(zāi)的源頭是大廈維修所搭的棚架著火，還有棚網(wǎng)、發(fā)泡膠等易燃品引起，但是歸根究底，是維修工程公司的監(jiān)管水平及安全意識(shí)極低所致，如果要追查更根本的原因，就是維修工程、業(yè)主法團(tuán)和管理公司都要負(fù)上責(zé)任。

不知何時(shí)，香港容許大廈小業(yè)主成立業(yè)主立案法團(tuán)，經(jīng)過多年的實(shí)踐證明，今天外界普遍形容這是一項(xiàng)失敗的倡議，這個(gè)形容一點(diǎn)都不誇張，大家可從這麼多年觀察大廈的管理、維修和發(fā)展中可見一斑。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，幾乎沒有一幢有業(yè)主立案法團(tuán)的舊樓，其通過的大廈維修工程，沒有被人投訴出現(xiàn)貪污和賄賂行為。而事實(shí)上，的確有很多法團(tuán)成員、管理公司人員和維修工程公司董事被法庭控告貪污或行賄罪成，當(dāng)然有更多不合法的行為沒有被告上法庭，或因證據(jù)不足被撤銷控罪。但是無論如何，業(yè)主立案法團(tuán)和維修工程公司的腐敗形象已深入民心，要改變長(zhǎng)留在大家腦海中的印象談何容易？

業(yè)主立案法團(tuán)的失控情況，港府當(dāng)然也相當(dāng)清楚，無奈當(dāng)局缺乏監(jiān)管，實(shí)在影響香港的廉潔形象。立案法團(tuán)權(quán)力過大，直接指揮大廈管理公司做事，早已成了一言堂。然而，這些業(yè)主法團(tuán)成員水平卻普遍偏低，尤其是一些歷史悠久的居屋、公屋和舊樓，幾乎沒有法團(tuán)成員是專業(yè)人士，而民政事務(wù)處平時(shí)只是擔(dān)當(dāng)諮詢工作，沒有給予專業(yè)意見，可以形容每次法團(tuán)會(huì)議都是有點(diǎn)兒戲，有時(shí)甚至沒有按照議事規(guī)則進(jìn)行，委員們更經(jīng)常因各自意見不合，最終會(huì)議都是胡鬧收?qǐng)?。由於這些法團(tuán)沒有受到任何監(jiān)管，容易給一些專門「吼住」維修工程的有勢(shì)力人士滲入，互相之間形成串通勾結(jié)，產(chǎn)生利益瓜分和貪污行為。

立案法團(tuán)管理失當(dāng) 物業(yè)價(jià)格大跌一半

香港人喜歡努力儲(chǔ)蓄來投資物業(yè)，除了住宅物業(yè)，商舖也是其中用來收租飬老的重大投資，這些物業(yè)都是樓齡較舊位於大廈基座的商舖和停車場(chǎng)，非常不好彩，他們就是長(zhǎng)期給立案法團(tuán)欺壓的對(duì)象。雖然商舖支付最大的管理費(fèi)和日常維修費(fèi)，但是一直被當(dāng)成街外人，不但很少得到管理方面的支援，法團(tuán)某些人甚至經(jīng)常煽動(dòng)小業(yè)主故意刁難，為達(dá)到個(gè)人目的，動(dòng)不動(dòng)就連同法團(tuán)律師起訴商舖業(yè)主，如清拆門口和外牆招牌，經(jīng)常不讓合法使用電梯，最離譜的是某些法團(tuán)還會(huì)特別對(duì)商舖或車場(chǎng)任意加多一兩成管理費(fèi)，說是經(jīng)過法團(tuán)會(huì)議大多數(shù)委員投票通過，如不同意，便利用大廈基金來起動(dòng)官司控告商舖業(yè)主，須知道打官司商舖業(yè)主兩邊要支付龐大的律師費(fèi)，法團(tuán)就是想以此強(qiáng)迫商舖業(yè)主讓步就範(fàn)。一直以來，就是因?yàn)榉▓F(tuán)權(quán)力過大，某些法團(tuán)成員以權(quán)謀私，形成大廈管理失當(dāng)，舊樓價(jià)格嚴(yán)重跑輸給新樓一半以上，令一衆(zhòng)小業(yè)主蒙受巨大損失。

這樣發(fā)展下去，如果港府再不大力改革，成立專業(yè)部門嚴(yán)加監(jiān)管，業(yè)主立案法團(tuán)已沒有存在的必要，因?yàn)榉▓F(tuán)霸道歪風(fēng)已街知巷聞，繼續(xù)存在只會(huì)令物業(yè)更加貶值，對(duì)小業(yè)主沒有好處。除非當(dāng)局直接委派專業(yè)人士參與管理立案法團(tuán)，否則大廈只需要有業(yè)主委員會(huì)便已足夠。我們來作個(gè)比喻：管理良好的著名大型屋苑「太古城」，因?yàn)闆]有成立業(yè)主立案法團(tuán)，只有業(yè)委會(huì)作監(jiān)管，一些日常的管理工作和維修事宜反而做得十分透明，管理公司與業(yè)戶有充分溝通和協(xié)調(diào)，大廈管理得好之外管理費(fèi)又便宜，物業(yè)保值能力更高。真心講，假如太古城成立業(yè)主立案法團(tuán)，樓價(jià)會(huì)立刻下調(diào)兩成。

再看看已經(jīng)成立業(yè)主立案法團(tuán)的另一個(gè)知名屋苑「城市花園」又如何？今天樓價(jià)平均每呎只有10,000-13,000左右，較旁邊幾年樓齡沒有立案法團(tuán)的「維港頌」的造價(jià)每平方呎23,000-33,000，價(jià)格便宜了一半有多，顯然跑輸了大市。我們?cè)俦容^一下中環(huán)寫字樓，如中環(huán)甲級(jí)商廈「IFC」、「交易廣場(chǎng)」等，樓齡非淺但仍不失光芒。再說說「置地廣場(chǎng)」的多幢寫字樓，樓齡雖已40多年，但由於業(yè)主管理完善，不需要立案法團(tuán)，至今租金每平方呎仍高達(dá)100元以上，不比同區(qū)全新的甲級(jí)寫字樓「The Henderson」和「長(zhǎng)江中心二期」低，這說明舊樓管理完善，也一樣可以很保值。又比較一下買賣價(jià)格，沒有成立法團(tuán)的寫字樓和高端豪宅，舊樓與新樓的買賣價(jià)格也只是相差1至3成不等，不像已成立法團(tuán)的二手樓，價(jià)格比同區(qū)新樓便宜了一半，顯然已成立立案法團(tuán)的舊樓，價(jià)格明顯跑輸給大市。以上種種得出了結(jié)論，當(dāng)年要求成立業(yè)主立案法團(tuán)的初衷，今天已經(jīng)完全變質(zhì)，該是時(shí)候大刀闊斧地作出改革了！