大灣區(qū)家族辦公室協(xié)會(huì) 李慧芬教授
今年以來，物業(yè)板塊重心隨大市上移，但未現(xiàn)趨勢(shì)性機(jī)會(huì)。在此背景下，能夠穩(wěn)住基本盤、展現(xiàn)內(nèi)生增長(zhǎng)能力的物管企業(yè)可多加關(guān)注。鑫苑服務(wù)（1895.HK）中期業(yè)績(jī)穩(wěn)健，上半年總收入按年增長(zhǎng)11%至約4.5億元（人民幣，下同）；公司擁有人應(yīng)佔(zhàn)溢利按年增長(zhǎng)16.7%至約0.59億元。在行業(yè)整體毛利承壓的大環(huán)境下，其毛利率較去年同期提升1.9個(gè)百分點(diǎn)至34.5%，亦屬難得。
從核心業(yè)務(wù)上看，截至今年6月30日，鑫苑服務(wù)的合約面積達(dá)67.4百萬平方米，在管面積達(dá)40.2百萬平方米，雙雙穩(wěn)步增長(zhǎng)。結(jié)構(gòu)上，其在管面積中非住宅佔(zhàn)比提升至29.5%，覆蓋商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、醫(yī)院等多元領(lǐng)域，這一布局不僅優(yōu)化了整體盈利結(jié)構(gòu)，還極大地增強(qiáng)了企業(yè)的抗周期能力，使其在市場(chǎng)波動(dòng)中能夠更加從容應(yīng)對(duì)。更重要的是，在管面積中，第三方佔(zhàn)比提升至59%；合約面積中，第三方佔(zhàn)比高達(dá)68%，進(jìn)一步轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化，內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)能強(qiáng)勁。
增值服務(wù)方面，今年上半年，鑫苑服務(wù)的美居、租售、純水等業(yè)務(wù)迎來爆發(fā)，收入分別按年增長(zhǎng)23%、129%和17%。公司「空間運(yùn)營(yíng)+場(chǎng)景服務(wù)+數(shù)字科技」的服務(wù)生態(tài)雛形已現(xiàn)，增值服務(wù)的快速增長(zhǎng)，不僅拓寬了公司的盈利渠道，也讓整體收入結(jié)構(gòu)更為均衡，有助於物業(yè)跳出「人力密集」的成長(zhǎng)天花板，實(shí)現(xiàn)未來業(yè)績(jī)的「非線性增長(zhǎng)」。
AI賦能遠(yuǎn)期成長(zhǎng)
而在前沿科技迅猛發(fā)展的當(dāng)下，科技賦能不是點(diǎn)綴，而成為打造護(hù)城河的關(guān)鍵要素。鑫苑服務(wù)構(gòu)建了大物管全棧式科技綜合服務(wù)產(chǎn)品體系，打通了供給側(cè)與需求側(cè)，升級(jí)了傳統(tǒng)服務(wù)模式，形成了「科技投入→品質(zhì)升級(jí)→效率提升→成本優(yōu)化→利潤(rùn)增長(zhǎng)→再投入科技」的數(shù)字化【飛輪效應(yīng)】。尤其是，今年上半年更在行業(yè)內(nèi)首發(fā)「客服智能體&管家智能體」，開啟了物業(yè)+AI時(shí)代的新征程。
板塊方面，經(jīng)過近幾年的深度出清，減值壓力下降，外部環(huán)境逐步回暖。但是物管市場(chǎng)呈現(xiàn)劇烈分化態(tài)勢(shì)，兼具穩(wěn)健盈利與前瞻布局的企業(yè)正迎來拐點(diǎn)機(jī)會(huì)。其中，鑫苑服務(wù)一手穩(wěn)業(yè)績(jī)，一手押科技，韌性與成長(zhǎng)並舉，前景可期。但公司估值仍在板塊低位遊走，TTM市盈率（約3.5倍）和市淨(jìng)率（約0.5倍）仍未完全反映其長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力。另外，考慮到公司董事會(huì)已提出2025年中期派發(fā)每股2.77港仙的股息，顯示管理層信心，可謂攻守兼?zhèn)洹?/p>
總體而言，鑫苑服務(wù)已完成角色轉(zhuǎn)換，憑硬核服務(wù)力與科技先手，重塑業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)路徑。公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健奠定底盤，結(jié)構(gòu)優(yōu)化強(qiáng)化韌性，並率先AI數(shù)智化落地，打開成長(zhǎng)空間。當(dāng)前定價(jià)仍受舊周期陰影影響，但基本面已踏上新軌。結(jié)合公司高質(zhì)量增長(zhǎng)與科技紅利，該股中長(zhǎng)線有望迎來價(jià)值重估。
（本人並沒持有以上股票）
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