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　「目前雙方在協(xié)商，如果有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，會及時披露。」12月2日，華發(fā)股份（600325）方面回應(yīng)了深圳商報記者關(guān)於深圳前海冰雪世界項目股權(quán)回購進(jìn)展的提問。

　融創(chuàng)「壓哨」行使回購權(quán)

　2023年1月，為紓困陷入流動性危機(jī)的合作方融創(chuàng)，華發(fā)股份全資子公司珠海華發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱「珠海華發(fā)」）於2023年1月以35.8億元（人民幣，下同）收購深圳融創(chuàng)文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱「融創(chuàng)文旅」）持有的深圳融華置地投資有限公司51%股權(quán)並簽署相關(guān)協(xié)議，從而全盤接手深圳冰雪世界項目。彼時的協(xié)議中，為融創(chuàng)留下了一條「後路」——約定其有權(quán)在2025年11月23日前，回購這部分股權(quán)及債權(quán)。

　就在回購權(quán)窗口即將關(guān)閉的前兩日，即2025年11月21日，珠海華發(fā)收到融創(chuàng)文旅發(fā)來的《關(guān)於附條件回購深圳冰雪城項目的通知函》，融創(chuàng)文旅明確告知其選擇行使回購權(quán)，但提出「原方案中的回購方式、實(shí)施時間、交易價格等核心內(nèi)容已不適用於當(dāng)前情況，誠望就回購方式、回購價格及回購時間等事宜重新展開討論」的附帶條件。

　11月24日，華發(fā)股份發(fā)布公告表示，根據(jù)收購協(xié)議約定，融創(chuàng)文旅在告知選擇行使回購權(quán)後且在協(xié)議約定的期限內(nèi)達(dá)成全部回購前提條件（主要包括：1.融創(chuàng)文旅應(yīng)於確認(rèn)回購日起的30個工作日內(nèi)取得融資機(jī)構(gòu)書面同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓的文件，或者未取得前述文件的情況下根據(jù)協(xié)議約定按51%比例提供借款至項目公司償清相應(yīng)的融資貸款本息；2.足額支付回購對價等各類款項），即視為融創(chuàng)文旅完成標(biāo)的股權(quán)及標(biāo)的債權(quán)回購，否則視為確定不回購。

　公告還稱，上述回購事項相關(guān)細(xì)節(jié)以及回購能否實(shí)施尚存在不確定性。

　資產(chǎn)「蛻變」成關(guān)鍵動因

　兩年前，融創(chuàng)因陷入嚴(yán)重的流動性危機(jī)，不得已將項目公司51%的股權(quán)及債權(quán)以35.8億元的對價轉(zhuǎn)讓給華發(fā)，以回籠資金。

　有市場人士猜測，如今融創(chuàng)敢於「回頭」的關(guān)鍵底氣，首先來源於自身困境的緩解。11月5日，融創(chuàng)中國總額約96億美元的境外債務(wù)重組方案獲得香港高等法院正式批準(zhǔn)，其債務(wù)壓力得到顯著改善。這為融創(chuàng)重新審視並盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供了財務(wù)上的可能性。

　更直接的動力則來自於項目本身從「資產(chǎn)包袱」到「現(xiàn)金奶?！沟捏@人蛻變。今年9月29日，深圳前海冰雪世界開業(yè)試運(yùn)營，首月累計接待遊客突破40萬人次，單日最高客流達(dá)4萬人次，其中港澳遊客佔(zhàn)比顯著。國金證券研報預(yù)測，項目進(jìn)入成熟期後，每年可貢獻(xiàn)約6.5億元營收和1.3億元淨(jìng)利潤，「全球最大室內(nèi)冰雪世界」的影響力可見一斑。

　與此同時，項目的資產(chǎn)包已發(fā)生重大變化。今年7月，華發(fā)股份將項目內(nèi)7塊商業(yè)用地以44.05億元的對價由深圳土儲中心收儲，雖然產(chǎn)生賬面虧損，但實(shí)現(xiàn)了大額現(xiàn)金回流。此外，項目內(nèi)的人才房板塊已通過銷售回款超70億元。

　外界猜測，談判中雙方的最大分歧在於對項目當(dāng)前價值的認(rèn)定與風(fēng)險成本的核算。融創(chuàng)強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)升值與華發(fā)已獲現(xiàn)金回流，主張重新定價。而華發(fā)方面勢必強(qiáng)調(diào)其在項目停滯期承擔(dān)的全部風(fēng)險、超額投入的續(xù)建資金以及使其重獲新生的運(yùn)營努力。

　華發(fā)利潤承壓或促成談判

　即便雙方能就價格達(dá)成一致，橫亙在現(xiàn)實(shí)面前的還有一道難題——原協(xié)議規(guī)定的「30個工作日」融資條件。根據(jù)約定，融創(chuàng)需在行使回購權(quán)後的30個工作日內(nèi)，要麼取得項目融資機(jī)構(gòu)的書面同意，將借款主體變更為己方；要麼按股權(quán)比例提供借款清償相應(yīng)貸款。

　華發(fā)股份方面向記者解釋了這一條款的商業(yè)邏輯：當(dāng)年華發(fā)全盤接手項目後，後續(xù)開發(fā)融資均基於華發(fā)的信用取得，若51%股權(quán)發(fā)生回購，相關(guān)比例的債務(wù)也將轉(zhuǎn)移至融創(chuàng)名下，這需要得到融資機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，或是融創(chuàng)直接將對應(yīng)借款還清。

　在當(dāng)前環(huán)境下，融創(chuàng)在短期內(nèi)直接按股權(quán)比例提供借款清償相應(yīng)貸款難度較大。取得項目融資機(jī)構(gòu)的書面同意是較為現(xiàn)實(shí)的路徑，這也可能成為華發(fā)在談判中持有的一張關(guān)鍵籌碼。

　2025年三季報顯示，華發(fā)股份前三季度營業(yè)收入雖大幅增長64%至517.5億元，但歸母淨(jìng)利潤同比驟降92.3%，僅1.02億元。公司解釋稱，利潤下滑部分原因包括對部分項目計提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，其中就涉及深圳冰雪世界項目。在此背景下，若融創(chuàng)能按合理價格完成回購，華發(fā)可實(shí)現(xiàn)可觀資金回籠，改善現(xiàn)金流；但若談判陷入僵局，其年末資金安排與未來運(yùn)營計劃均將面臨不確定性。

　對於華發(fā)股份而言，歷時兩年將項目盤活並帶入正軌，卻在收穫?cè)抗蓹?quán)的窗口被「拉回」談判桌。這看似是被動局面，但結(jié)合其自身承壓的財務(wù)表現(xiàn)來看，華發(fā)在談判中實(shí)則可以保持一種微妙的平衡——既有通過交易回籠資金的意願，也有爭取更大利益的姿態(tài)。