反映香港二手樓價(jià)走勢(shì)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）在今年終於止跌回穩(wěn)並反覆向上，更收復(fù)年初跌幅（最新報(bào)143.03點(diǎn)，全年暫累升3.92%），預(yù)期2025年全年CCL有望錄得約5%的升幅，一舉扭轉(zhuǎn)過(guò)去3年的頹勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，香港樓價(jià)已觸底回升。最近，包括中原在內(nèi)的多家地產(chǎn)代理及測(cè)量師行紛紛發(fā)表預(yù)測(cè)，一面倒看好2026年香港樓市，預(yù)期樓價(jià)升幅介乎5%至15%之間。
中原： 樓市由「復(fù)常」轉(zhuǎn)向「復(fù)蘇」
中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，2025年本港樓市整體回暖，一二手成交宗數(shù)均創(chuàng)近年新高，CCL亦現(xiàn)回升，為樓市由「復(fù)?！棺呦颉笍?fù)蘇」奠定穩(wěn)健基礎(chǔ)。截至11月，一手私人住宅成交量達(dá)1.88萬(wàn)宗，創(chuàng)一手新例後新高，料全年有望突破2萬(wàn)宗；至於二手樓市，首11個(gè)月暫錄約3.58萬(wàn)宗成交，創(chuàng)下4年新高，全年成交量預(yù)計(jì)可達(dá)約3.9萬(wàn)宗。
陳永傑預(yù)期，2025年全年CCL有望錄得5%的升幅，這亦是自2021年後首次出現(xiàn)「樓價(jià)與租金雙軌上升」，標(biāo)誌著「價(jià)跌租升」時(shí)代正式結(jié)束。
中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事楊明儀說(shuō)，2025年政府放寬百元印花稅門(mén)檻，加上港股造好、H按回落、銀行重啟減息等利好因素刺激，樓市交投明顯回升。2025年首11個(gè)月，整體樓宇買(mǎi)賣(mài)合約登記（包括住宅、車(chē)位及工商舖物業(yè)）錄得71703宗，預(yù)計(jì)全年約78000宗，將按年升約15%，創(chuàng)下2021年96133宗後的4年新高。
中原地產(chǎn)看好2026年樓市，源於多重利好支持：a) 美元走弱及地緣政治波動(dòng)下，資產(chǎn)成理想避險(xiǎn)工具；b) 減息激活需求，出現(xiàn)「租價(jià)齊升」格局；c) 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明確，財(cái)富效應(yīng)推動(dòng)成交；d) 本港私人住宅供應(yīng)有限；e) 特區(qū)政府政策支持樓市，等等。
陳永傑指出，在上述幾大利好共同推動(dòng)下，2026年樓市料處?kù)斗磸棾跗冢黜?xiàng)數(shù)據(jù)有望顯著回升，明年全年樓價(jià)升幅料達(dá)15%。在各大地產(chǎn)及測(cè)量行中，中原的預(yù)測(cè)最為樂(lè)觀，其創(chuàng)辦人施永青近日曾大膽表示，香港樓市升浪可持續(xù)6年至2031年，潛在累計(jì)升幅或達(dá)85%。（參見(jiàn)附表）
戴德梁行：中區(qū)尖沙咀甲廈租金有望回升
面對(duì)本港樓市回穩(wěn)，戴德梁行預(yù)計(jì)，受低息環(huán)境持續(xù)及股票市場(chǎng)交投活躍等利好因素帶動(dòng)，住宅買(mǎi)賣(mài)合約數(shù)字連續(xù)9個(gè)月錄得超過(guò)5000宗，支持整體樓價(jià)觸底回升，預(yù)期2026年將延續(xù)正面勢(shì)頭，料樓價(jià)可升約5%內(nèi)。
至於工商舖市場(chǎng)，本港近期屢屢出現(xiàn)寫(xiě)字樓大手成交，如最近京東集團(tuán)斥資約35億元向麗新發(fā)展購(gòu)入中環(huán)建設(shè)銀行大廈50%業(yè)權(quán)；阿里巴巴於10月份亦斥資72億元收購(gòu)銅鑼灣港島中心30萬(wàn)呎寫(xiě)字樓。該行認(rèn)為，這反映市場(chǎng)正有資金趁低吸納本港優(yōu)質(zhì)商廈。
「截至11月中，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓本年暫錄得約110萬(wàn)呎正吸納量，當(dāng)中金融業(yè)受惠於IPO活躍勢(shì)頭，帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)及上下游需求。單計(jì)第四季，金融業(yè)租賃已佔(zhàn)新租賃成交面積逾三分之一?！勾鞯铝盒邢愀鄱驴偨?jīng)理蕭亮輝表示，「中區(qū)作為金融機(jī)構(gòu)首選地段，租金已率先回升?！?/p>
展望2026年，蕭亮輝稱市場(chǎng)仍有約140萬(wàn)平方呎新供應(yīng)，高企的待租率料對(duì)租金構(gòu)成壓力，預(yù)計(jì)明年全年整體寫(xiě)字樓租金將於正負(fù)1%之間窄幅徘徊，惟仍有不少租戶會(huì)趁機(jī)「升級(jí)搬遷」，預(yù)期中區(qū)及尖沙咀可望逆市上升。
零售商舖方面，受惠旅客數(shù)字回升及本地消費(fèi)回穩(wěn)，零售表現(xiàn)持續(xù)改善。第四季核心區(qū)一線街舖平均空置率已進(jìn)一步回落至6.6%，為疫情以來(lái)新低；中環(huán)租賃表現(xiàn)尤為亮眼，空置率由上季10%明顯回落至4.3%，並錄得大型舖位成交。該行預(yù)期2026年上半年整體租金將溫和上升2%至3%。
仲量聯(lián)行：優(yōu)質(zhì)貨倉(cāng)空置率料維持高位
昨日，仲量聯(lián)行香港主席曾煥平表示，美聯(lián)儲(chǔ)本周料再減息，明年還有可能再減息一至兩次，除了可紓緩買(mǎi)家供樓負(fù)擔(dān)外，亦可減輕發(fā)展商財(cái)政壓力，新盤(pán)毋須大刀闊斧劈價(jià)，令本港樓價(jià)回穩(wěn)；加上內(nèi)地客積極入市等利好因素，本港中小型住宅價(jià)格明年將上升約5%，而私人住宅供應(yīng)亦有望於明年年底恢復(fù)至正常水平。
至於工業(yè)物業(yè)，市場(chǎng)挑戰(zhàn)則較大。多項(xiàng)結(jié)構(gòu)性改變削弱本地倉(cāng)儲(chǔ)需求，包括更多貨運(yùn)航線繞過(guò)香港、零售商整合倉(cāng)儲(chǔ)空間，以及全球供應(yīng)鏈持續(xù)調(diào)整等。該行預(yù)計(jì)，優(yōu)質(zhì)貨倉(cāng)空置率2025年底升至10.1%創(chuàng)近10年高位，租金則跌約7.2%。仲量聯(lián)行香港物流及工業(yè)部主管林家灝表示：「受結(jié)構(gòu)性經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型影響，預(yù)計(jì)明年優(yōu)質(zhì)貨倉(cāng)空置率仍將維持高位，租金及資本價(jià)格料再跌5%至10%。」
35億買(mǎi)樓！京東堅(jiān)定在港發(fā)展
京東昨早發(fā)聲明確認(rèn)，京東控股的投資主體收購(gòu)位於中環(huán)干諾道中的中國(guó)建設(shè)銀行大廈部分辦公樓層。 網(wǎng)上圖片
麗新國(guó)際（191）及麗新發(fā)展（488）日前聯(lián)合公告，簽署出售中環(huán)干諾道中3號(hào)相關(guān)物業(yè)的有條件協(xié)議，以34.98億元作價(jià)出售中國(guó)建設(shè)銀行大廈50%股權(quán)予Jasmine Investment Development IV Limited，交易預(yù)計(jì)最快於2026年1月完成，平均呎價(jià)約為31300元。昨日，內(nèi)地電商龍頭京東（9618）發(fā)布聲明確認(rèn)，京東控股的投資主體收購(gòu)上述大廈部分辦公樓層，又指京東始終看好在香港的發(fā)展，將圍繞供應(yīng)鏈持續(xù)投資推動(dòng)零售、物流、技術(shù)研發(fā)等業(yè)務(wù)融入香港，服務(wù)香港。
京東表示，今年以來(lái)，集團(tuán)在港投資建設(shè)多項(xiàng)供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施。3月，京東快遞港島運(yùn)營(yíng)中心正式投運(yùn)；8月，京東完成對(duì)佳寶食品超級(jí)市場(chǎng)的收購(gòu)，實(shí)現(xiàn)京東供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)和佳寶本土化優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合；11月，宣布與香港科技大學(xué)成立聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室，共同打造超級(jí)供應(yīng)鏈下的人工智能應(yīng)用新標(biāo)桿。12月11日亦即今天，京東旗下京東工業(yè)（7618）在港上市，為京東系第四家港股上市公司。
自從2015年在港開(kāi)設(shè)物流與電商相關(guān)業(yè)務(wù)以來(lái)，從物流基礎(chǔ)設(shè)施到線下零售實(shí)體，從校企科研合作到深耕港股市場(chǎng)，京東在港發(fā)展已屆十載。今次辦公場(chǎng)地的升級(jí)，更被外界視為京東堅(jiān)定在港發(fā)展的標(biāo)誌。
（港商記者韓商、林德芬）
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