9月11日下午，2025年中國國際服務貿(mào)易交易會 「投資北京會客廳」迎來「通州時間」，通州區(qū)區(qū)長助理林巍、北京盈科律師事務所通州負責人陶奕來到直播間，就通州區(qū)在財富管理方面的創(chuàng)新實踐和發(fā)展機遇進行了深入介紹。
近期，北京市通州區(qū)憑藉全國首單住宅類不動產(chǎn)信託財產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的成功落地，以及在信託制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)生態(tài)構建上的突破性進展，成為全國財富管理領域的焦點。作為定位 「全球財富管理中心」 的北京通州，正積極探索以不動產(chǎn)信託為切入點，破解行業(yè)痛點、服務民生需求，同時布局股權信託新賽道，逐步形成 「政策創(chuàng)新 + 產(chǎn)業(yè)集聚 + 民生服務」 三位一體的財富管理發(fā)展新格局。
民生案例破題：「通州模式」 守護特殊家庭未來
通州居民田女士的故事，成為通州財富管理 「溫度」 與 「專業(yè)」 兼具的生動註腳。作為電影《海洋天堂》主人公原型家庭，70 歲的田女士面對自閉癥獨子的終身照護難題，通過國投泰康信託設立特殊需要信託 —— 以名下通州區(qū)商業(yè)房產(chǎn)為信託財產(chǎn)，實現(xiàn) 「生前養(yǎng)老照護有保障、身後子女生活無擔憂」 的雙重目標。
這一 「通州案例」 並非簡單的信託業(yè)務落地，而是構建了一套全流程保障體系：在法律架構上，通過 「受託人（信託公司）管理 + 繼受行權人決策 + 監(jiān)察人監(jiān)督」 的三權分立模式，杜絕財產(chǎn)侵佔風險；在資產(chǎn)保障上，房產(chǎn)作為普通家庭核心資產(chǎn)，其價值可覆蓋受益人終身照護成本；在服務目標上，既解決當下居住需求，又為未來房產(chǎn)變現(xiàn)支付照護費用提供路徑，精準回應特殊家庭的核心訴求。
2025年中國國際服務貿(mào)易交易會 「投資北京會客廳」迎來「通州時間」
制度創(chuàng)新破壁：三大突破打通不動產(chǎn)信託堵點
「通州案例」 的成功，源於對傳統(tǒng)信託行業(yè)三大結(jié)構性難題的系統(tǒng)性破解。此前，不動產(chǎn)信託因產(chǎn)權模糊、流程繁瑣、稅負高企等原因推進較難進，而通州通過制度創(chuàng)新實現(xiàn)關鍵突破：
權屬界定實現(xiàn)法定隔離：在不動產(chǎn)權證明確標註 「信託財產(chǎn)」 屬性及專屬信託編碼，通過法定公示程序確立信託財產(chǎn)獨立地位。這一創(chuàng)新從根本上解決了過往房產(chǎn)登記在信託公司名下、易被納入償債資產(chǎn)的風險，風險隔離效力顯著提升。
流程效率實現(xiàn)質(zhì)的飛躍：摒棄傳統(tǒng) 「現(xiàn)金注入 - 購置房產(chǎn)」 的繁瑣路徑，創(chuàng)新採用 「直接產(chǎn)權過戶」 模式。房產(chǎn)過戶至信託賬戶的耗時從 「月級」 壓縮至 「兩小時內(nèi)」，同時消除萬元級過橋資金需求，大幅降低普通家庭參與門檻。
稅收政策優(yōu)化持續(xù)推進：針對法人持有房產(chǎn)導致的契稅、房產(chǎn)稅、所得稅三重稅負疊加問題，通州已向監(jiān)管部門提交 「實質(zhì)課稅」 原則下的稅收框架建議，目前政策修訂方向已明確，下一階段將實現(xiàn)稅制適配的制度性突破。
截至目前，通州不動產(chǎn)信託財產(chǎn)登記全流程僅需一個半月即可完成，較傳統(tǒng)模式效率提升超 80%，成本降低近萬元 / 單，為業(yè)務規(guī)?；茝V奠定基礎。
產(chǎn)業(yè)生態(tài)聚勢：從 「政策試點」 到 「財富高地」 的跨越
作為國家金融改革試點地區(qū)，通州始終將信託創(chuàng)新作為 「全球財富管理中心」 建設的核心抓手，而非單純的改革任務，形成獨特的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢：
構建 「法律創(chuàng)新特區(qū)」 生態(tài)：通州司法與行政系統(tǒng)對信託架構的理解深度、包容性及法律確定性均處於全國前列。正如參與 「通州案例」 的律師陶奕所言，「選擇通州意味著更靈活的法律工具應用空間」，這一優(yōu)勢吸引頭部律師事務所、稅務機構、財務服務機構主動對接，過去需政府主動邀約的專業(yè)機構，如今紛紛上門尋求合作，信託產(chǎn)業(yè)鏈關鍵要素加速集聚。
打造 「雙輪驅(qū)動」 業(yè)務格局：在不動產(chǎn)信託形成 「經(jīng)驗輸出」 樣板的同時，通州正借鑑其協(xié)同機制推進股權信託財產(chǎn)登記試點。股權信託將重點服務民營經(jīng)濟，通過持股平臺落地通州，吸引全國優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的財富管理業(yè)務匯聚，實現(xiàn) 「不動產(chǎn)信託輸出經(jīng)驗、股權信託匯聚業(yè)務」 的雙輪驅(qū)動，助力區(qū)域經(jīng)濟體量躍升。
聚焦財富傳承藍海市場：通州精準把握我國每年 4500 億 - 5000 億元規(guī)模的財富傳承市場需求，以信託為核心，聯(lián)動保險、遺囑、慈善等工具，構建 「金融 + 非金融」 協(xié)同的傳承服務生態(tài)。目前，針對養(yǎng)老規(guī)劃、殘障保障等民生需求的信託產(chǎn)品已形成可複製模板，普通家庭獲取專業(yè)財富管理服務的成本較傳統(tǒng)模式降低 60% 以上。
通州香港優(yōu)勢互補 可服務跨區(qū)域財富傳承需求
林巍先生特別指出，通州與香港在財富傳承方向合作潛力巨大，一方面香港成熟的信託制度經(jīng)驗可為通州提供參照，一方面針對企業(yè)家 「國內(nèi)外雙重財產(chǎn)」 服務需求，可形成 「香港承接境外服務、通州承接境內(nèi)服務」 的協(xié)作分工——通州通過與香港合作可承接內(nèi)地龐大的境內(nèi)服務需求，雙方協(xié)同可滿足跨區(qū)域財富傳承需求，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。
林巍先生表示，「通州的目標不僅是成為業(yè)務匯聚地，更要成為經(jīng)驗輸出地」。 隨著不動產(chǎn)信託的普惠價值持續(xù)釋放、股權信託的產(chǎn)業(yè)賦能效應逐步顯現(xiàn)，通州正以信託創(chuàng)新為支點，撬動全球財富管理中心建設，為全國財富管理行業(yè)轉(zhuǎn)型提供 「首都樣本」。（記者 林彬彬 楊凌雲(yún)）
頂圖：9月11日，通州區(qū)區(qū)長助理林巍、北京盈科律師事務所通州負責人陶奕做客「投資北京會客廳」
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