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　香港山西省政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)常務(wù)副主席、中國(guó)和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng) 蔡志忠

　美聯(lián)儲(chǔ)局如預(yù)期周三宣布連續(xù)第二次減息0.25厘，並將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)至3.75%至4%，符合市場(chǎng)預(yù)期，香港主要銀行也跟隨減息8分之1厘。美國(guó)當(dāng)局表示將於12月1日起停止縮減資產(chǎn)負(fù)債表。不過(guò)，主席鮑威爾表示，通脹短期仍有上行壓力，就業(yè)出現(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)，目前面臨的局面頗具挑戰(zhàn)。他強(qiáng)調(diào)，聯(lián)儲(chǔ)局並未就12月會(huì)議政策走向作出決定，是否再次減息未有定論。由此可見，鮑威爾是強(qiáng)硬的高息主義者，今天全球幾乎所有經(jīng)濟(jì)國(guó)家都處?kù)兜拖h(huán)境，世界各國(guó)貨幣在不斷減息下大幅貶值，而鮑威爾仍然堅(jiān)持走高息強(qiáng)美元路線，的確讓外界感到匪夷所思。

　實(shí)事求是地講，如果美聯(lián)儲(chǔ)在現(xiàn)今水平減一半利率，回到幾年前的2厘左右，對(duì)美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)會(huì)是利多於弊。利率降至2厘並非真正大幅下降，原因是此利率仍然高於其他經(jīng)濟(jì)國(guó)家，美國(guó)的通脹不會(huì)大幅提升，低息反而可舒緩有惡化趨勢(shì)的失業(yè)率，提振國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和刺激低迷消費(fèi)。幾年來(lái)其他國(guó)家的貨幣都經(jīng)歷大貶值，美國(guó)卻一直奉行強(qiáng)美元政策，究竟鮑威爾因何一直要堅(jiān)持高利率？外界有人形容，這是鮑威爾非常愚蠢和自私的行為，為了幫助美聯(lián)儲(chǔ)銀行賺取巨額息差，完全不理會(huì)傳統(tǒng)行業(yè)的死活、商業(yè)物業(yè)的沉重負(fù)債、以及中小企業(yè)面臨的困境。還好，估計(jì)他的任期只能做到明年5月份。

　鮑威爾高息政策 利小我損大衆(zhòng)

　的確，鮑威爾奉行的高息措施，可以讓聯(lián)儲(chǔ)銀行每筆貸款的收益率大幅提升，銀行整體的利潤(rùn)因而顯著增加，使美國(guó)銀行在過(guò)去幾年的高息時(shí)代透過(guò)這種利率差，獲得了高達(dá)1萬(wàn)億美元的巨大財(cái)富收入。然而這只是小部分金融機(jī)構(gòu)有所得益，大多數(shù)美國(guó)民眾和各種傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，卻因高息環(huán)境加重了生活和營(yíng)商的負(fù)擔(dān)，這種「利小我損大衆(zhòng)」的自私行為，不但損害了美國(guó)本土的利益，也累及香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展。衆(zhòng)所周知，香港是外向型經(jīng)濟(jì)體，中小企業(yè)佔(zhàn)整體市場(chǎng)9成以上，傳統(tǒng)行業(yè)如地產(chǎn)旅遊零售飲食等，受制於聯(lián)繫匯率，引致長(zhǎng)期也處?kù)陡呦h(huán)境，這就讓一衆(zhòng)中小企業(yè)變得負(fù)債累累，商業(yè)地產(chǎn)更是因?yàn)榻栀J過(guò)重而面臨重大風(fēng)險(xiǎn)。

　不知道讀者是否明白，銀行對(duì)於工商物業(yè)和住宅物業(yè)的按揭申請(qǐng)是採(cǎi)取不同態(tài)度的。工商物業(yè)不容易獲得銀行按揭，即使獲批，大多數(shù)的按揭成數(shù)極低，且均以同業(yè)拆息（Hibor)加1.5厘左右計(jì)算，由於Hibor長(zhǎng)期在3厘至5厘左右，供樓利率便在4.5厘至6.5厘之間，對(duì)於工商物業(yè)的業(yè)主來(lái)說(shuō)相當(dāng)吃力；而在住宅方面，供樓利率是以最優(yōu)惠利率（俗稱P）計(jì)算，目前市場(chǎng)供樓利率一般是P-1.75厘，即等於3.25厘，也可以選擇固定利率，如滙豐銀行就推出定息貸款計(jì)劃，首3年或5年的按揭可以做到鎖定利率低至2.73厘。

　當(dāng)Hibor下跌至2釐 商業(yè)地產(chǎn)的春天來(lái)臨

　各位可以看得出，工商物業(yè)的融資成本比住宅高出近倍。過(guò)去幾年，許多工商物業(yè)持份者出現(xiàn)財(cái)困，是因?yàn)楣秦?fù)擔(dān)沉重，收取的租金又大跌3成以上，加上過(guò)去幾年樓價(jià)急跌，銀行進(jìn)行Call Loan等，在受到多重夾擊之下，工商物業(yè)市場(chǎng)可謂雪上加霜。終於等到減息周期來(lái)臨，供樓利率開始下調(diào)，住宅樓市直接受惠，「供平過(guò)租」個(gè)案陸續(xù)出現(xiàn)，在大量資金流入之下，樓價(jià)從上半年跌1.41%，到今天回升了3.11%。筆者認(rèn)為，籍著住宅市場(chǎng)銷情報(bào)捷，工商市場(chǎng)也將開始見底，而這個(gè)U型的底部需要打造多久，似乎美國(guó)減息速度，更重要的是Hibor何時(shí)能回到正軌。

　如何移走壓在工商物業(yè)身上的兩座大山？首先講講供樓利率，頑固的鮑威爾經(jīng)過(guò)實(shí)施多年的高息政策，最終接受現(xiàn)實(shí)開始逐步減息，當(dāng)有一天Hibor回到2厘以下的時(shí)候，超跌的工商物業(yè)就會(huì)開始反彈；其次是供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題，如被形容為最嚴(yán)峻的甲廈市場(chǎng)，空置率高達(dá)17%左右，何時(shí)才能消化這些空置單位？以筆者的認(rèn)知，甲級(jí)寫字樓從來(lái)都是高空置率的，在經(jīng)濟(jì)蓬勃的2015年至2019年，香港甲廈的空置率錄到8%至10%。要返回當(dāng)年的興旺時(shí)代並非不可能，港府已停賣商業(yè)用地，容許寫字樓更改為學(xué)生宿舍等等，都對(duì)工商市場(chǎng)帶來(lái)利好因素。今天港島核心區(qū)甲廈的空置率在12%左右，其價(jià)格暴跌了5至7成，顯得非常吸引，所謂「春江水暖鴨先知」，近期已有不少財(cái)團(tuán)在進(jìn)行大手租賃和購(gòu)買，只需要消化多幾個(gè)百分點(diǎn)，工商市場(chǎng)的春天就會(huì)來(lái)臨。（頂圖圖源 中通社）