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山西省港區(qū)政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)常務(wù)副主席、中國(guó)和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)蔡志忠

2025年新樓巿場(chǎng)成交熾熱，截至10月份一手樓銷售量約為1.71萬(wàn)伙，打破了去年全年的約1.58萬(wàn)伙銷量，增幅大約8%。光是第三季度新盤成交量已突破5800宗，按季上升超過(guò)18%，創(chuàng)出今年最旺的季度。發(fā)展商有見(jiàn)及此，在9月份加快推盤，甚至開(kāi)始輕微調(diào)高售價(jià)，多個(gè)項(xiàng)目仍均迅速售罄。受到美國(guó)減息推動(dòng)，市場(chǎng)信心大增，帶動(dòng)買家入市意欲提升，加上施政報(bào)告放寬非本地學(xué)生的學(xué)額，使名校區(qū)樓盤和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目更為受買家歡迎。

二十屆四中全會(huì)確定進(jìn)一步「促進(jìn)」香港繁榮穩(wěn)定，為香港未來(lái)五年提供了頂層設(shè)計(jì)和戰(zhàn)略擘畫(huà)，推動(dòng)香港更深度參與國(guó)家發(fā)展，資源整合力度加強(qiáng)，並促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)與社會(huì)穩(wěn)定，帶來(lái)長(zhǎng)期可持續(xù)的發(fā)展機(jī)遇，香港需要更積極作出應(yīng)對(duì)，將「促進(jìn)」繁榮穩(wěn)定推上新的臺(tái)階。由於有多方面利好因素推動(dòng)，吸引更多國(guó)內(nèi)外資金進(jìn)入樓市，預(yù)期新樓熱度將會(huì)延續(xù)，從而也帶動(dòng)二手樓市場(chǎng)筍盤被一掃而空，全年樓價(jià)預(yù)計(jì)升幅約為5%。再看看負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)，在2025年第三季末已下降至約31,449宗，較上一季減少17%，為近五個(gè)季度新低，主要是因?yàn)闃莾r(jià)在低位有所反彈，物業(yè)估值上揚(yáng)令部分單位脫離負(fù)資產(chǎn)行列。

隨著樓價(jià)的穩(wěn)步回升，負(fù)資產(chǎn)數(shù)字連續(xù)兩季回落，預(yù)料年底負(fù)資產(chǎn)數(shù)目將進(jìn)一步降至3萬(wàn)宗以下?，F(xiàn)今負(fù)資產(chǎn)個(gè)案的信貸風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，拖欠率也維持在低水平，顯示持續(xù)還款能力良好。筆者預(yù)計(jì)，當(dāng)樓價(jià)再上升5%，負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)將回落1萬(wàn)宗左右，如果又繼續(xù)再上升5%，負(fù)資產(chǎn)將會(huì)所餘無(wú)幾。這個(gè)結(jié)果並非不現(xiàn)實(shí)，減息周期重現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)始恢復(fù)，有望進(jìn)一步推動(dòng)樓市反彈，負(fù)資產(chǎn)數(shù)字自然就會(huì)回落。當(dāng)然，此時(shí)我所指的是中下價(jià)的住宅物業(yè)市場(chǎng)，這一個(gè)範(fàn)疇已經(jīng)進(jìn)入光明的道路。

住宅前景光明  工商還看減息

有讀者問(wèn)，距離樓市全面復(fù)蘇還有多長(zhǎng)路程？相信讀者指的全面復(fù)蘇是指包括超級(jí)豪宅及工商舖的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)部分業(yè)主的現(xiàn)金流較為短缺，有的更受到銀主壓力，因此復(fù)蘇速度的確比較慢。筆者前文曾提出過(guò)，商業(yè)樓宇的供樓利率比住宅樓宇高很多，引致這麼多年以來(lái)，一衆(zhòng)持有工商舖、超級(jí)豪宅的業(yè)主供樓負(fù)擔(dān)沉重，財(cái)政壓力爆煲。要解開(kāi)這個(gè)死結(jié)，就只能通過(guò)美國(guó)利率大減，香港緊跟其後也減息，尤其是銀行同業(yè)拆息（Hibor），減至2厘以下的時(shí)候方可解困。

過(guò)去幾年，頑固的美聯(lián)儲(chǔ)局主席鮑威爾將近乎零利率的年代，大幅提升利率至現(xiàn)今約4釐，讓美國(guó)銀行賺取過(guò)萬(wàn)億美元的巨額息差。然而，高利率卻引起傳統(tǒng)行業(yè)百業(yè)蕭條，失業(yè)率又不斷攀升，累積的民怨迫使特朗普作出了逐客令，除了多次要求聯(lián)儲(chǔ)局減息，還清楚表明於2026年5月鮑威爾任期結(jié)束後，不再繼續(xù)其美聯(lián)儲(chǔ)主席的任命，並可能不會(huì)在此之後繼續(xù)讓他擔(dān)任美聯(lián)儲(chǔ)理事會(huì)成員，特朗普已表達(dá)正在積極尋找接替者。如今，香港工商舖交投逐漸增加，資金在尋找出路，工商物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，那麼樓市何時(shí)才能全面復(fù)蘇？或許就是在明年5月份吧，當(dāng)美美聯(lián)儲(chǔ)換了主席，當(dāng)利率大幅下降的時(shí)候，就是工商舖市場(chǎng)復(fù)蘇，也是樓市全面復(fù)蘇之時(shí)！