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　蔡志忠-香港山西政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)常務(wù)副主席、中國(guó)和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)

　近日受銀行邀請(qǐng)出席幾個(gè)大型活動(dòng)，與銀行商業(yè)部老總聊起香港經(jīng)濟(jì)前景，互相交換彼此看法。銀行界朋友提及經(jīng)常閱讀本人文章，還謬讚從中有所得益，使筆者受寵若驚。其實(shí)筆者也喜歡與金融界朋友多交流，能夠從中更了解香港經(jīng)濟(jì)狀況，以及銀行對(duì)樓宇按揭的取態(tài)等等，對(duì)於樓市的發(fā)展前景，除了利率的變化影響樓市走勢(shì)，銀行的按揭態(tài)度也起了關(guān)鍵性作用。樓市是香港經(jīng)濟(jì)支柱，根據(jù)以往歷史經(jīng)驗(yàn)，但凡樓價(jià)大跌的時(shí)候，港人過(guò)的都是緊日子。誠(chéng)如著名財(cái)經(jīng)作家吳曉波所說(shuō)：「只有救樓市，才能救內(nèi)需。」

　住宅市道方面，筆者並不太擔(dān)心，人口的不斷增加帶來(lái)了剛性需求，首先從租金的明顯上升，繼而將反映到樓價(jià)上面。說(shuō)白一點(diǎn)，超過(guò)20萬(wàn)人透過(guò)各項(xiàng)人才入境計(jì)劃進(jìn)入香港，連其家庭成員估計(jì)有三十幾四十萬(wàn)人來(lái)港定居，他們必須找房子居??；還有申請(qǐng)來(lái)港讀大學(xué)的近8萬(wàn)名外地留學(xué)生，以及近年有不少來(lái)港插班的中學(xué)生，這些都產(chǎn)生了大量的住屋需求。香港不但是國(guó)際金融中心，還在努力打造世界人才之都，更將成為亞洲教育樞紐。如此發(fā)展下去，各類(lèi)人才起初是從租房開(kāi)始，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，居住環(huán)境慢慢適應(yīng)，工作開(kāi)始穩(wěn)定下來(lái)，也喜歡上香港的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，就會(huì)想著在港置業(yè)，將來(lái)由租轉(zhuǎn)買(mǎi)的個(gè)案會(huì)越來(lái)越多。

　一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展十分重要，尤其是作為國(guó)際金融中心的香港。環(huán)顧世界各大城市，如：新加坡、迪拜、東京、澳洲、紐約和倫敦等，過(guò)去幾年房?jī)r(jià)都上升了好幾成，唯有香港跌了3成有多，如果大家認(rèn)同香港是國(guó)際都市，那麼房?jī)r(jià)自然就是落後大市。有人說(shuō)內(nèi)地房?jī)r(jià)跌了4到5成，香港還有下跌空間，筆者不完全否定這種講法，畢竟香港是中國(guó)的一個(gè)城市，兩地經(jīng)濟(jì)也是息息相關(guān)，一環(huán)扣一環(huán)。但是有幾個(gè)不同之處，香港擁有「一國(guó)兩制」獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，實(shí)施的是普通法法律，資金能夠自由進(jìn)出，同時(shí)也是全球最大的離岸人民幣中心。在全球政經(jīng)紛亂的局面下，大量的熱錢(qián)流入東方資金安全港，今天本港銀行總存款超過(guò)18萬(wàn)億港元，已經(jīng)不斷地推高了股市，下一步，又會(huì)不會(huì)流進(jìn)低迷的樓市？

　住宅存在剛需 工商比較嚴(yán)峻

　筆者比較擔(dān)憂(yōu)的是工商舖市場(chǎng)，過(guò)去幾年工商樓價(jià)大跌4到6成不等，引致不斷傳出中小地產(chǎn)財(cái)團(tuán)和投資者，因過(guò)度借貸出現(xiàn)財(cái)困消息，空穴來(lái)風(fēng)，未必?zé)o因，這些傳聞已傳了很久，問(wèn)題也拖了很長(zhǎng)時(shí)間，這樣對(duì)整個(gè)工商市場(chǎng)帶來(lái)不良影響。其實(shí)，解鈴還須繫鈴人，銀行面對(duì)可能出現(xiàn)的相關(guān)壞帳，除了追Call Loan之外，還需要作出更積極的行動(dòng)，處理貸款壞帳猶如醫(yī)治癌癥一樣，必須果斷進(jìn)行手術(shù)治療，能拯救的盡量幫忙拯救，畢竟這些財(cái)困的人都是多年的客戶(hù)，應(yīng)該給予寬鬆的還款解決方案。假如是到了末期沒(méi)得救的也就放棄了，採(cǎi)取速戰(zhàn)速?zèng)Q措施，不要總是拖拖拉拉，就像讓毒瘤繼續(xù)擴(kuò)散一樣，對(duì)誰(shuí)都沒(méi)有好處，更是讓市場(chǎng)天天講負(fù)面消息，繼續(xù)一沉百踩，將問(wèn)題不斷惡化。

　銀行作為受政府保護(hù)的金融機(jī)構(gòu)，年年賺大錢(qián)，儘管經(jīng)濟(jì)不佳引致壞帳急升，仍然沒(méi)有出現(xiàn)虧損，從近期銀行股票普遍大升幾成可見(jiàn)一斑。面對(duì)客戶(hù)出現(xiàn)還款困難，物業(yè)隨時(shí)變成銀主盤(pán)，唯有銀主伸出援手，對(duì)消除銀主盤(pán)最為有效，幫人也幫自己，盡量免得走法律程序收樓，既勞民傷財(cái)又推低價(jià)格。那麼銀行應(yīng)該如何出手？首先可考慮收購(gòu)不良資產(chǎn)作為自用或短期投資，銀主身份回收無(wú)須動(dòng)用任何資金，保住物業(yè)不被賤價(jià)出售，將來(lái)再善價(jià)而沽。如果一間銀行能夠收購(gòu)一至兩幢物業(yè)，相信銀主盤(pán)很快就可大減；其次銀主和負(fù)債者須磋商協(xié)調(diào)，盡快處理出售不良資產(chǎn)，銀行不應(yīng)拒做工商舖按揭，相反更應(yīng)放寛相關(guān)按揭貸款，將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)售予有實(shí)力的新買(mǎi)家，即使借貸成數(shù)達(dá)5至6成，也肯定比保留在原業(yè)主手中更為安全。